Cassazione Civile, Ordinanza n. 22193/2025 del 01/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un immobile ad uso abitativo. La conduttrice aveva una clausola contrattuale di prelazione e lamentava che la locatrice, comunicando la disdetta alla prima scadenza, avesse impedito il rinnovo del rapporto e che, in conseguenza della successiva vendita dell'immobile a un terzo, dovesse essere riconosciuto il riscatto. La corte d'appello ha però ritenuto che, dopo la disdetta, le parti avessero comunque concluso un accordo di risoluzione consensuale prima della scadenza, così facendo venir meno il presupposto legale per l'esercizio della prelazione. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto violazione dell'art. 3, comma 1, L. n. 431/1998, sostenendo che la disdetta avrebbe definitivamente cessato il rapporto, rendendo incompatibile una successiva risoluzione consensuale. Con il secondo motivo ha denunciato falsa applicazione dell'art. 1372, comma 1, c.c. e violazione dell'art. 1362 c.c., contestando l'interpretazione della volontà negoziale e negando che le parti avessero mai voluto risolvere consensualmente il contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato che la disdetta alla prima scadenza non determina la cessazione immediata del contratto, ma impedisce soltanto la sua rinnovazione automatica alla scadenza. Prima di quella scadenza, pertanto, le parti potevano validamente accordarsi per sciogliere consensualmente il rapporto. Poiché la corte territoriale ha accertato in fatto che tale risoluzione consensuale vi era stata, è venuto meno il presupposto per la prelazione e quindi per il riscatto. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava, in sostanza, a ottenere una diversa rilettura del contenuto degli accordi e dei comportamenti delle parti, senza indicare una specifica violazione dei canoni ermeneutici, attività non consentita in sede di legittimità. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, L. n. 431/1998

  La disdetta comunicata dal locatore alla prima scadenza non fa cessare ipso iure il contratto, ma impedisce soltanto la sua rinnovazione automatica; resta quindi possibile una successiva risoluzione consensuale prima della scadenza.

• art. 1372, comma 1, c.c.

  Il contratto può essere sciolto per mutuo consenso delle parti; nel caso concreto la Corte ha ritenuto compatibile tale scioglimento con una precedente disdetta.

• art. 1362 c.c.

  La censura sull'interpretazione del contratto è ammissibile solo se si indica specificamente come il giudice di merito si sia discostato dai canoni legali di ermeneutica; non basta prospettare una diversa lettura dei fatti e della volontà delle parti.

• art. 360 c.p.c.

  La violazione di legge in materia di interpretazione contrattuale deve essere veicolata come effettivo scostamento dai canoni ermeneutici; altrimenti la censura si risolve in una richiesta di nuova valutazione del merito, inammissibile in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Essendo il ricorso rigettato, sussistono i presupposti per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove dovuto.

Massime di principio

• La disdetta del locatore alla prima scadenza del contratto di locazione non estingue immediatamente il rapporto, ma impedisce soltanto il rinnovo automatico alla scadenza indicata; fino a quel momento le parti possono validamente sciogliere consensualmente il contratto.
• Il diritto di prelazione del conduttore presuppone che la cessazione del rapporto avvenga per l'impedita rinnovazione del contratto nei casi previsti dalla legge; se invece il rapporto cessa per risoluzione consensuale, viene meno il presupposto per l'esercizio della prelazione e del correlato riscatto.
• In sede di legittimità, la censura sull'interpretazione di atti negoziali è ammissibile solo se denuncia una concreta violazione dei canoni legali di ermeneutica; non è consentito sollecitare una mera rilettura del merito o contrapporre una diversa ricostruzione della volontà delle parti.
• L'interpretazione del contratto è attività riservata al giudice di merito e può essere sindacata in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale tipizzato o della violazione delle regole legali di interpretazione, dedotta in modo specifico.

Come è indicizzato