Sentenza n. 4505/2026 - Napoli, Sezione 4

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva presentato un'istanza di accertamento di conformità per opere di manutenzione straordinaria con opere strutturali, consistenti nella diversa distribuzione degli spazi interni, e aveva ottenuto il permesso di costruire in sanatoria. Aveva versato € 516,00 quale sanzione provvisoria. Dopo aver alienato l'immobile, riceveva la determinazione comunale che gli ingiungeva il pagamento di ulteriori somme, sulla base della stima dell'Agenzia delle Entrate relativa all'incremento di valore del bene. Con il primo motivo ha dedotto l'illegittimità della sanzione perché fondata sull'art. 37, comma 4, d.P.R. n. 380/2001, successivamente abrogato dal d.l. n. 69/2024, convertito dalla l. n. 105/2024. Con il secondo motivo ha eccepito la prescrizione quinquennale della pretesa, sostenendo che il termine dovesse decorrere dal pagamento della sanzione provvisoria del 6 febbraio 2019 e che la determinazione fosse stata notificata il 28 novembre 2024. Con il terzo motivo ha contestato nel merito la stima dell'incremento di valore, pari a € 63.000,00, deducendo che si trattava di una mera redistribuzione interna degli spazi, senza aumento di superficie, volume, vani o rendita catastale, e che la stima era stata effettuata senza sopralluogo ante e post operam.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Il primo motivo è stato ritenuto infondato in applicazione del principio tempus regit actum: la determinazione comunale era stata adottata nel marzo 2023, quando l'art. 37, comma 4, d.P.R. n. 380/2001 era vigente e pienamente operante; la successiva abrogazione del 2024 non incide sulla legittimità dell'atto già adottato. Il secondo motivo è stato respinto perché il versamento del 6 febbraio 2019 riguardava soltanto la sanzione provvisoria di € 516,00, mentre l'importo definitivo dipendeva dalla successiva quantificazione dell'incremento di valore. Secondo il TAR, il termine di prescrizione decorreva dalla comunicazione della perizia estimativa del 14 marzo 2023, con la quale era stato determinato l'incremento di valore e quindi l'importo definitivo della sanzione. Anche il terzo motivo è stato disatteso. La relazione dell'Agenzia delle Entrate, acquisita mediante istruttoria, ha chiarito che la diversa distribuzione interna con modifiche alla muratura portante aveva migliorato funzionalità, qualità distributiva, stato manutentivo e appetibilità commerciale dell'immobile, anche senza incremento di superficie o volume. La stima era stata effettuata mediante confronto tra il valore di mercato dell'immobile prima e dopo gli interventi, utilizzando le quotazioni OMI, i costi parametrici del Prezzario DEI e un coefficiente di apprezzamento della qualità distributiva. L'assenza di sopralluogo non è stata ritenuta invalidante, poiché l'Ufficio aveva utilizzato la documentazione fotografica e tecnica allegata alla pratica, oltre alla documentazione catastale, considerata sufficientemente rappresentativa dello stato dei luoghi. Le spese sono state integralmente compensate per la peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 37, comma 4, d.P.R. n. 380/2001

  La disposizione, vigente al momento dell'adozione dell'atto comunale, legittimava la sanzione pecuniaria correlata all'incremento di valore dell'immobile conseguente alle opere edilizie sanate.

• art. 28 l. n. 689/1981

  Il termine quinquennale di prescrizione della pretesa sanzionatoria decorre, nel caso esaminato, dalla comunicazione della quantificazione definitiva dell'incremento di valore e non dal pagamento della sanzione provvisoria.

• d.l. n. 69/2024, art. 1, comma 1, lettera i), convertito dalla l. n. 105/2024

  La successiva abrogazione dell'art. 37, comma 4, d.P.R. n. 380/2001 non determina l'illegittimità di un provvedimento adottato quando la norma era vigente, in applicazione del principio tempus regit actum.

Massime di principio

• La legittimità di un provvedimento amministrativo deve essere valutata in base alla disciplina vigente al momento della sua adozione; la successiva abrogazione della norma applicata non travolge, di per sé, gli atti già adottati.
• Quando una sanzione edilizia è composta da una somma provvisoria e da una componente definitiva da determinare sulla base dell'incremento di valore dell'immobile, il termine di prescrizione della pretesa relativa alla componente definitiva decorre dalla comunicazione della quantificazione definitiva, non dal pagamento della somma provvisoria.
• Ai fini della quantificazione dell'incremento di valore derivante da opere edilizie, può assumere rilievo anche il miglioramento della funzionalità, della qualità distributiva e dell'appetibilità commerciale dell'immobile, pur in assenza di aumento della superficie, della volumetria, dei vani o della rendita catastale.
• L'assenza di un sopralluogo non rende automaticamente illegittima una stima tecnico-estimativa quando l'amministrazione abbia ricostruito le caratteristiche dell'immobile mediante documentazione fotografica, elaborati tecnici e dati catastali ritenuti sufficientemente rappresentativi dello stato dei luoghi.

Come è indicizzato