Cassazione Civile, Sentenza n. 11120/2020 del 10/06/2020

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva locato a una cooperativa un esteso immobile adibito a multisala cinematografica e le aveva concesso in affitto il ramo d’azienda. Per canoni scaduti e non pagati, ottenne dal Tribunale di Bologna un decreto ingiuntivo. La cooperativa propose opposizione, eccependo l’inadempimento della locatrice ai sensi dell’art. 1460 c.c. e chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del contratto e il risarcimento di 143.200 euro per danno emergente e 100.000 euro per lucro cessante. Il Tribunale accolse l’opposizione, revocò il decreto ingiuntivo, dichiarò risolto il contratto e condannò la società locatrice a pagare oltre 243.000 euro; la Corte d’appello di Bologna confermò la decisione con sentenza dell’8 gennaio 2015. La società locatrice propose ricorso per cassazione, dichiarato inammissibile con ordinanza del 16 ottobre 2017, e ricorso per revocazione contro tale ordinanza, riproponendo anche l’impugnazione della sentenza d’appello. Con il primo motivo dedusse violazione degli artt. 115, 116, 167 e 183 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., contestando che la Corte d’appello avesse ritenuto non contestati gli inadempimenti e sostenendo che, dopo il mutamento del rito, occorresse valutare le difese formulate all’udienza e nella memoria integrativa. Con il secondo motivo denunciò violazione dell’art. 1218 c.c. e delle norme sulla risoluzione e sulla locazione, censurando la valutazione della gravità degli inadempimenti e la legittimità della sospensione dei canoni da parte della conduttrice. Con il terzo motivo dedusse violazione dell’art. 1223 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., contestando la quantificazione del lucro cessante e la motivazione sulla prova del danno.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso per revocazione ex art. 395, n. 4, c.p.c.: dagli atti risultava che l’avviso di ricevimento del ricorso per cassazione era stato depositato prima dell’udienza camerale; la divergenza tra la data manoscritta e quella stampigliata era riconducibile a un errore materiale e non inficiava l’affidabilità della nota di deposito. Ha quindi revocato l’ordinanza del 16 ottobre 2017 e deciso il ricorso originario contro la sentenza d’appello. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità, perché il ricorso non riproduceva in modo adeguato il contenuto della comparsa di costituzione e della memoria integrativa, impedendo di verificare le contestazioni effettivamente formulate. Il secondo motivo è stato rigettato: la sospensione del canone può essere giustificata anche in caso di inesatto adempimento del locatore, purché proporzionata agli inadempimenti reciproci e conforme a buona fede; nella specie la decisione d’appello aveva accertato almeno un inadempimento parziale della locatrice, relativo a lavori e manutenzioni essenziali. Il terzo motivo è stato ritenuto in parte infondato e in parte inammissibile: la Corte d’appello aveva motivato, sia pure concisamente, sulla prova e sull’ammontare del danno, valorizzando il degrado delle strutture dovuto alle infiltrazioni e la revoca dell’agibilità del 20 aprile 2012; quest’ultima autonoma ragione non era stata censurata. Il ricorso per cassazione è stato pertanto rigettato. Nessuna statuizione sulle spese, poiché la cooperativa è rimasta intimata in entrambi i giudizi. La Corte ha inoltre dichiarato insussistenti i presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  Dall’esame degli atti risulta che la cartolina di ritorno, o avviso di ricevimento, del ricorso per cassazione nella causa proveniente dalla Corte di Appello di Bologna era stata depositata dal difensore della Immobilgest S.r.l., come fatto palese dalla nota di deposito di cui è stata riprodotta copia in atti: sulla affidabilità della stessa non possono esservi dubbi a causa della sola discrasia di data – prima della firma del difensore depositante vi è quella del 7/2/2017 mentre prima della sottoscrizione del funzionario di cancelleria vi è stampigliata quella del 6 FEB 2017, non risultando essa in alcun modo impugnata e potendosi agevolmente ricondurre detta discrasia ad un mero errore materiale, considerato che il deposito risulta comunque effettuato prima dell’adunanza camerale del 16/03/2017 fissata per la trattazione della causa.

  La revocazione per errore di fatto è fondata quando la precedente pronuncia abbia dichiarato inammissibile il ricorso sulla base di un presupposto materiale smentito dagli atti; una mera discrasia nelle date dell’avviso di ricevimento e della nota di deposito, riconducibile a errore materiale e non incompatibile con il deposito tempestivo, non giustifica l’inammissibilità.

• art. 1460 c.c.

  In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purchè la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.

  Il conduttore può opporre l’inadempimento e sospendere totalmente o parzialmente il canone anche quando l’inesatto adempimento del locatore riduca il godimento del bene, purché la sospensione sia proporzionata agli inadempimenti reciproci, valutati nell’equilibrio complessivo del contratto e secondo buona fede.

• art. 1578 c.c.

  L’art. 1578 c.c. offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell’obbligazione; al contrario, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c.

  La tutela per i vizi originari della cosa locata opera sulla fonte dell’obbligazione e presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento; distinta è l’autotutela ex art. 1460 c.c., che consente di sospendere la prestazione nella fase esecutiva, nel rispetto della buona fede.

• art. 1218 c.c.

  Il secondo mezzo si appunta sulla errata, secondo la ricorrente, applicazione della disciplina in tema di eccezione di inadempimento di cui agli art. 1218,1453,1455,1460,1578,1587, 1618 e 1622 c.c., avendo la Corte territoriale ritenuto legittima la mancata corresponsione del canone ed accolto, anzi, la domanda riconvenzionale della Star City Soc. Coop.

  La disposizione è richiamata nel quadro della disciplina dell’inadempimento dedotta con il secondo motivo; la decisione risolve la censura applicando i criteri dell’eccezione di inadempimento e della proporzionalità della sospensione del canone.

• art. 1223 c.c.

  Esso pure è infondato: la sentenza d’appello ha, sebbene concisamente, motivato sul punto – e deve, ancora una volta, essere ribadito che il ricorso non prospetta in senso proprio un vizio motivazionale ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4 – ed ha ritenuto, con apprezzamento di fatto, adeguatamente provato il danno ed il suo ammontare, richiamandosi al carattere essenziale dei lavori che la Immobilgest S.r.l. avrebbe dovuto effettuare ed allo stato di “assoluto degrado e disfacimento delle strutture imputabile alle copiose infiltrazioni integrante l’inidoneità del complesso allo svolgimento dell’attività comportante l’accesso del pubblico, confermato dai provvedimenti di revoca dell’agibilità in data 20.4.2012”, e detta ulteriore ragione del decidere (relativa alla revoca dell’agibilità) non è in alcun modo censurata.

  La censura sulla quantificazione del danno non consente di rimettere in discussione l’apprezzamento di fatto quando il giudice di merito abbia motivato sulla prova e sull’ammontare del pregiudizio e il ricorrente non abbia censurato un’autonoma ragione decisoria, qui costituita dalla revoca dell’agibilità.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Ne deriva che questa Corte di legittimità non è stata messa in grado di vagliare la correttezza e la logicità stessa del ragionamento decisorio del giudice di merito, anche laddove questo ha ritenuto non adeguatamente contestati i fatti dalla Immobilgest S.r.l.

  La censura relativa alla valutazione delle contestazioni e delle risultanze processuali deve indicare specificamente e riprodurre gli atti rilevanti; in difetto, la Cassazione non può verificare la correttezza del ragionamento del giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  Ne deriva che questa Corte di legittimità non è stata messa in grado di vagliare la correttezza e la logicità stessa del ragionamento decisorio del giudice di merito, anche laddove questo ha ritenuto non adeguatamente contestati i fatti dalla Immobilgest S.r.l.

  La decisione non formula un principio autonomo sulla ripartizione dell’onere della prova; la disposizione è stata dedotta insieme alle censure sulla non contestazione, dichiarate inammissibili per insufficiente specificità e mancata riproduzione degli atti processuali necessari.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, deve darsi atto dell’insussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis non risultando verificata la condizione della totale infondatezza o inammissibilità dell’impugnazione.

  L’ulteriore contributo unificato non è dovuto quando non ricorre la condizione della totale infondatezza o inammissibilità dell’impugnazione.

Massime di principio

• È ammissibile l’eccezione di inadempimento del conduttore anche quando l’inadempimento del locatore sia inesatto e determini una riduzione del godimento del bene; la sospensione totale o parziale del canone deve però essere oggettivamente proporzionata agli inadempimenti reciproci, considerati nell’equilibrio complessivo del contratto e secondo buona fede.
• La tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, prevista dall’art. 1578 c.c., presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento e incide sulla fonte dell’obbligazione; l’eccezione ex art. 1460 c.c. è invece una forma di autotutela propria della fase esecutiva e può consentire la sospensione della prestazione senza preventiva azione giudiziale, nel rispetto della buona fede.
• Il ricorso per cassazione che contesti la valutazione della non contestazione deve riportare in modo specifico il contenuto degli atti processuali rilevanti, compresi quelli successivi al mutamento del rito; la mancata riproduzione impedisce il controllo di legittimità e rende la censura inammissibile.
• La valutazione di merito sulla prova e sulla quantificazione del danno non è utilmente censurata se il ricorrente non investe tutte le autonome ragioni poste a fondamento della decisione.

Come è indicizzato