Sentenza del 22/01/2018 n. 300 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La ricorrente sosteneva che il mancato pagamento delle rate fosse giustificato dalla mancata percezione dei canoni di locazione, dovuta all'inadempimento del conduttore del complesso immobiliare. Contestava quindi la legittimità dell'esecuzione immobiliare promossa dalla banca, ritenendo che l'assenza dei canoni locativi dovesse escludere o attenuare la propria responsabilità per il pagamento del mutuo e degli obblighi connessi.

La decisione

La procedura esecutiva immobiliare è stata ritenuta legittima. Il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore non costituisce una giustificazione per il mancato versamento delle rate del mutuo né trasferisce sulla banca il rischio economico dell'inadempimento del conduttore. Il debitore o garante resta obbligato nei confronti della banca secondo il contratto di mutuo, indipendentemente dalla propria capacità di ottenere i canoni di locazione. Il ricorso è stato pertanto respinto.

Norme richiamate

• Codice civile, articolo 2324

  La norma è richiamata nel quadro della responsabilità patrimoniale della società e dei soggetti coinvolti. La vicenda conferma che gli obblighi derivanti dal finanziamento devono essere adempiuti secondo il rapporto contrattuale e che le difficoltà economiche derivanti da rapporti con terzi non escludono automaticamente la responsabilità verso il creditore.

• Cassazione, sentenza n. 6070/2013

  Il precedente è indicato come conforme al principio secondo cui l'inadempimento di un terzo, come il conduttore che non paga i canoni, non giustifica il mancato pagamento del debito verso il mutuante e non impedisce l'esercizio delle garanzie e delle procedure esecutive previste dalla legge.

Massime di principio

• Il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore non sospende automaticamente l'obbligo del proprietario o del garante di pagare le rate del mutuo.
• Il rischio dell'inadempimento del conduttore resta normalmente a carico del locatore e non può essere trasferito sulla banca mutuante, salvo specifiche clausole contrattuali o circostanze eccezionali.
• La banca può attivare le garanzie e la procedura esecutiva immobiliare quando il debitore non paga le rate, anche se la difficoltà economica deriva dalla mancata riscossione di redditi attesi.
• Per evitare l'esecuzione, il debitore deve dimostrare un vizio del contratto, un pagamento, una causa di sospensione dell'obbligazione o un'irregolarità della procedura; la semplice difficoltà finanziaria non è sufficiente.
• I rapporti tra locatore e conduttore sono distinti dal rapporto di mutuo: l'inadempimento del conduttore può fondare pretese risarcitorie o di pagamento contro quest'ultimo, ma non elimina il debito verso la banca.