Cassazione Civile, Ordinanza n. 18376/2022 del 08/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un compendio immobiliare. La promissaria acquirente aveva versato una caparra confirmatoria di euro 250.000 e, dopo l'approvazione del piano di governo del territorio, aveva sostenuto di aver scoperto che l'area era gravata da un vincolo di inedificabilità totale (c.d. vincolo Navigli), noto alla promittente venditrice e non comunicato. Su tale base, la società acquirente aveva ritenuto legittimo il recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. e aveva chiesto il pagamento del doppio della caparra. La venditrice si era opposta, sostenendo che il vincolo era noto, che la destinazione urbanistica era già "a servizi" e che la clausola contrattuale subordinava la restituzione della caparra al mancato ottenimento del permesso di costruire, previo espletamento della relativa domanda entro sessanta giorni dall'approvazione del piano. La Corte d'appello ha accolto la tesi della venditrice, ritenendo che l'acquirente avesse l'obbligo di attivare il procedimento amministrativo e che, non avendolo fatto, non potesse invocare il diritto alla restituzione della caparra; ha quindi dichiarato l'inadempimento della promissaria acquirente e la risoluzione del preliminare. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1362 c.c. per errata interpretazione delle clausole contrattuali, sostenendo che il diritto di recesso derivava dalla mera impossibilità di ottenere il permesso di costruire, indipendentemente dalla presentazione della domanda; 2) violazione dell'art. 1218 c.c., assumendo che l'omessa richiesta del permesso non integrasse inadempimento rilevante perché il titolo sarebbe stato comunque impossibile da ottenere; 3) omesso esame di fatto decisivo, per non avere la Corte territoriale considerato l'asserita inedificabilità del suolo per effetto del vincolo Navigli e la sua insuperabilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura sull'interpretazione del contratto, osservando che il giudice di merito aveva letto le clausole in modo complessivo e coordinato, attribuendo rilievo sia alla previsione del recesso sia all'obbligo della promissaria acquirente di richiedere il permesso di costruire entro sessanta giorni dall'approvazione del piano. Ha inoltre escluso la violazione dell'art. 1218 c.c. e l'omesso esame di un fatto decisivo, rilevando che la Corte d'appello aveva accertato in fatto che la ricorrente non aveva provato l'impossibilità di ottenere il permesso, non avendo neppure avviato il procedimento amministrativo come pattuito; pertanto l'asserita inedificabilità del terreno restava non verificata e la prova non era stata fornita. Conseguentemente è stato confermato il regime di soccombenza, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  doppio della caparra confirmatoria

  La caparra confirmatoria può essere richiesta nella misura del doppio solo se il recesso è esercitato legittimamente secondo il regolamento contrattuale e in presenza dei presupposti pattuiti; nel caso concreto tali presupposti sono stati esclusi.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve avvenire secondo il senso letterale ma nell'ambito della lettura complessiva delle clausole, coordinandole tra loro e ricostruendo la comune intenzione delle parti.

• art. 1218 c.c.

  La parte che deduce l'impossibilità liberatoria deve comunque allegare e provare l'inadempimento o l'impossibilità non imputabile; nella specie la mancata attivazione del procedimento amministrativo ha impedito di verificare l'asserita impossibilità di ottenere il titolo edilizio.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione incide sulla proponibilità della successiva domanda di adempimento specifico, come rilevato nei gradi di merito.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato nei gradi di merito quale domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, poi dichiarata improponibile dal Tribunale dopo la proposizione della domanda di risoluzione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Parametro del ricorso per cassazione per denunciare la violazione di legge, qui invocato per le censure sugli artt. 1362 e 1218 c.c.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Parametro del ricorso per cassazione per il vizio di omesso esame di fatto decisivo, escluso perché la censura non era specifica e non confrontava l'accertamento di merito sulla mancata prova dell'impossibilità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Poiché il ricorso è stato rigettato ed è successivo al 30 gennaio 2013, sussiste l'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale fonte dell'introduzione del comma 1-quater all'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• In tema di interpretazione contrattuale, la volontà delle parti va ricostruita leggendo le clausole in modo coordinato e sistematico; non è censurabile in cassazione la scelta di una tra più interpretazioni plausibili se il giudice di merito ha rispettato i criteri legali di ermeneutica.
• Quando il contratto condiziona la restituzione della caparra o l'esercizio del recesso a un determinato iter, la parte che invoca quel rimedio deve dimostrare di aver osservato gli obblighi contrattualmente previsti o, comunque, che la condizione si sia verificata secondo quanto pattuito.
• La deduzione di impossibilità della prestazione o di impossibilità di ottenere il risultato contrattualmente previsto non può basarsi su affermazioni assertive: occorre una prova concreta e specifica dell'impossibilità stessa, specie se la parte si era impegnata ad attivare un procedimento amministrativo.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ricorre solo se il fatto storico sia stato effettivamente discusso e sia stato trascurato dal giudice di merito, non quando il ricorso si limiti a proporre una diversa lettura delle risultanze di causa.
• La mancata attivazione di un onere procedimentale pattuito può integrare inadempimento rilevante e impedire alla parte di far valere rimedi contrattuali collegati all'esito di quel procedimento.

Come è indicizzato