Sentenza del 16/01/2020 n. 18 - Comm. Trib. Prov. Macerata

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento per IRPEF a tassazione separata anno 2013 relativo alla mancata dichiarazione di una presunta plusvalenza da cessione di area fabbricabile. L'Ufficio aveva recuperato imposta pari a euro 33.941,00 oltre interessi e sanzioni per euro 30.546,90, ritenendo che la vendita fosse in realtà di un'area edificabile perché l'acquirente aveva demolito e ricostruito l'immobile; la ricorrente ha invece sostenuto che al momento della compravendita si trattava di un edificio (ex abitazione principale, pervenuta per successione e posseduta da oltre 5 anni) e che quindi non sussisteva plusvalenza ai sensi dell'art. 67, comma 1, TUIR.

La decisione

Il ricorso è stato accolto. La Commissione ha annullato l'accertamento dell'Ufficio e ha condannato l'Agenzia delle Entrate alla refusione delle spese di giudizio (liquidate in euro 1.800,00 oltre spese documentate e accessori di legge). La motivazione rileva che la qualificazione ai fini della plusvalenza va fatta in riferimento a ciò che esiste al momento del perfezionamento della compravendita: l'uso o l'intenzione dell'acquirente di demolire e ricostruire è irrilevante ai fini della tassazione a carico del venditore. La Commissione richiama la consolidata giurisprudenza di legittimità che conferma tale principio e dichiara illegittima la riqualificazione dell'atto come cessione di area edificabile basata solo sulle future intenzioni dell'acquirente.

Norme richiamate

• art. 67 TUIR

  La plusvalenza da cessione di beni immobili rileva se, alla data della cessione, sussistono i requisiti previsti dalla norma; la qualificazione del bene ai fini dell'imposizione deve riferirsi allo stato dell'immobile al momento del perfezionamento della compravendita. L'utilizzo futuro da parte dell'acquirente è irrilevante per la tassazione del venditore.

• art. 68 TUIR

  Norma che disciplina la diversa fattispecie e il trattamento delle plusvalenze derivanti da cessione di aree fabbricabili; la giurisprudenza e la sentenza evidenziano la diversa ratio economica e giuridica tra cessione di edificio e cessione di area edificabile, giustificando regimi distinti.

Massime di principio

• La qualificazione dell'immobile ai fini fiscali (edificio vs area edificabile) deve essere determinata in base allo stato materiale e giuridico dell'immobile alla data del trasferimento (rogito).
• Le intenzioni o i progetti dell'acquirente successivi al rogito (es. permessi di costruire ottenuti, demolizione e ricostruzione previste) sono, di regola, irrilevanti ai fini della determinazione della plusvalenza del venditore.
• Se l'immobile venduto era l'abitazione principale del venditore o è stato posseduto per più di 5 anni, generalmente non si verifica la plusvalenza imponibile ai sensi dell'art.67 c.1 TUIR.
• Un permesso di costruire rilasciato prima del rogito non traspone automaticamente la natura dell'oggetto in area edificabile: conta ciò che materialmente e giuridicamente esiste al momento della cessione.
• Se l'immobile è stato demolito prima della vendita (ossia al momento della cessione non esiste più il fabbricato), allora può rilevare la qualificazione come area edificabile.
• L'Amministrazione finanziaria ha l'onere di provare che, alla data della cessione, il bene fosse qualificabile come area edificabile; non è sufficiente dimostrare che l'acquirente poi abbia demolito o inteso demolire.
• Dal punto di vista probatorio e negoziale è utile specificare nel rogito la descrizione dello stato dell'immobile, allegare planimetrie e visure catastali aggiornate e documentazione sul titolo urbanistico per evitare future riqualificazioni.
• In sede di valutazione economica va considerato che la cessione di edificio e la cessione di area hanno implicazioni diverse (costi di demolizione, storici oneri di acquisto e manutenzione) che giustificano trattamenti fiscali distinti.