Cassazione Civile, Ordinanza n. 22908/2025 del 08/08/2025

Esito

La controversia

Nel 2011 alcuni soci di una società immobiliare citarono in giudizio le controparti deducendo che un contratto del 19 marzo 2007, formalmente qualificato come cessione della totalità delle quote sociali per euro 657.000, fosse in realtà simulato e dissimulasse una compravendita immobiliare avente ad oggetto il bene costituente il patrimonio della società, al fine di beneficiare di agevolazioni fiscali. Sostenevano che la proposta d'acquisto del 5 febbraio 2007 avesse funzione di controdichiarazione e chiedevano di accertare la simulazione relativa e di condannare le controparti al rimborso degli oneri condominiali relativi agli anni 2004-2007, già pagati dagli attori per complessivi euro 42.283,31. Il Tribunale accolse la domanda, ma la Corte d'appello riformò integralmente la decisione, ritenendo che la proposta d'acquisto fosse un atto preliminare non idoneo a fungere da controdichiarazione e che, una volta stipulato il definitivo, questo costituisse l'unica fonte degli obblighi, con conseguente rigetto delle domande. In cassazione i ricorrenti denunciarono: 1) nullità della sentenza per erronea interpretazione della domanda e omessa considerazione della riproposizione in appello dell'istanza di condanna al rimborso; 2) omesso esame della volontà effettiva delle parti e delle emergenze istruttorie, sostenendo che il preliminare e gli altri elementi documentali/testimoniali dimostrassero la volontà di mantenere in vita gli obblighi previsti nel preliminare; 3) violazione dell'art. 1417 c.c. per non avere considerato la mancata comparizione all'interrogatorio formale di una delle convenute; 4) omesso esame di fatti decisivi, in particolare di un incontro stragiudiziale del 16 settembre 2008 e della mancata contestazione del principio della prevalenza del definitivo sul preliminare. La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi: il primo perché la Corte d'appello aveva correttamente ritenuto assorbita la domanda di rimborso dal rigetto della simulazione e comunque non riproposte le ulteriori questioni ex art. 346 c.p.c.; il secondo perché, in materia di compravendita immobiliare, il contratto definitivo supera il preliminare ed è l'unica fonte degli obblighi salvo espressa pattuizione scritta di sopravvivenza di obblighi ulteriori, non bastando gli elementi invocati; il terzo perché la mancata risposta all'interrogatorio formale integra solo una presunzione semplice rimessa alla discrezionalità del giudice; il quarto perché l'incontro stragiudiziale non era fatto decisivo e il principio sulla prevalenza del definitivo non è un fatto storico ma una regola giuridica da applicare dal giudice.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la riforma della decisione di primo grado operata dalla Corte d'appello di Firenze. È stata quindi confermata la reiezione sia della domanda di simulazione relativa dell'atto di cessione di quote sia della conseguente domanda di rimborso degli oneri condominiali. La Corte ha inoltre condannato i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti e ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti come parametro di interpretazione della domanda e del contenuto negoziale; la Corte non ne accoglie l'applicazione nel caso concreto.

• art. 1367 c.c.

  Invocato dai ricorrenti; la Corte ritiene non fondato l'assunto interpretativo prospettato.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in tema di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte esclude il vizio dedotto.

• art. 346 c.p.c.

  La parte vittoriosa in primo grado deve riproporre espressamente le questioni assorbite o superate per evitare la presunzione di rinuncia nel giudizio di appello.

• art. 1417 c.c.

  Invocato per valorizzare la simulazione; la censura è respinta perché la mancata comparizione all'interrogatorio formale è solo elemento indiziario.

• art. 232 c.p.c.

  La mancata risposta all'interrogatorio formale consente solo una presunzione semplice rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito.

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti nei diversi motivi di ricorso per dedurre nullità, violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Richiamato dal Tribunale quale base della solidarietà passiva per le spese condominiali nei rapporti con il condomino tenuto al pagamento; la Corte d'appello e la Cassazione non fondano la decisione su tale profilo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato in relazione al raddoppio del contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di appello, la parte pienamente vittoriosa in primo grado non ha l'onere di proporre appello incidentale sulle questioni assorbite, ma deve riproporle espressamente per evitare la presunzione di rinuncia ex art. 346 c.p.c.
• In materia di compravendita immobiliare, il contratto definitivo costituisce di regola l'unica fonte delle obbligazioni tra le parti e supera il preliminare, salvo che risulti un espresso accordo scritto di sopravvivenza di obblighi o pattuizioni ulteriori.
• Per attribuire rilievo probatorio a una controdichiarazione in un'operazione immobiliare, non è sufficiente un atto prodromico o preliminare: occorre un accordo idoneo, contemporaneo o successivo al definitivo, che dimostri in modo coerente la reale volontà negoziale.
• La mancata comparizione all'interrogatorio formale non integra prova legale del fatto dedotto, ma soltanto una presunzione semplice rimessa alla valutazione del giudice di merito alla luce dell'intero compendio probatorio.
• In sede di legittimità, non è censurabile come omesso esame di un fatto decisivo la mancata considerazione di tentativi stragiudiziali di composizione della lite, se tali circostanze non sono decisive per la soluzione della controversia.
• La deduzione della violazione di norme sull'interpretazione del contratto o della domanda non può risolversi nella mera contrapposizione di una lettura alternativa degli atti, se la decisione impugnata ha fornito una motivazione coerente e non illogica.

Come è indicizzato