Ordinanza n. 243/2026 - Palermo, Sezione 5

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune, a seguito di sopralluogo, ha contestato la realizzazione senza permesso di costruire di un piano sottotetto soprastante il primo piano, accessibile mediante un corpo scala, con strutture in cemento armato, copertura a falde e destinazione a deposito. L’intervento era ritenuto difforme dallo stato legittimo risultante da una concessione edilizia in sanatoria del 2010, che qualificava il sottotetto come non accessibile e privo di autonoma utilizzabilità. L’ordinanza ha inoltre rilevato la localizzazione dell’immobile in area sottoposta a vincolo paesaggistico e sismico, l’assenza dei necessari nulla osta, ha ordinato la demolizione entro novanta giorni e previsto, in caso di inottemperanza, l’esecuzione in danno, l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale e una sanzione pecuniaria di euro 20.000. Tra le censure dedotte figurava la mancata comunicazione di avvio del procedimento; le ulteriori contestazioni riguardavano la qualificazione dell’intervento, il titolo edilizio necessario e la legittimità dell’ordine demolitorio, sostenendo in particolare la riconducibilità delle opere a interventi assentibili mediante SCIA.

La decisione

La domanda cautelare è stata respinta per insussistenza del fumus boni iuris; il periculum in mora è rimasto assorbito. Il Collegio ha ritenuto infondata la censura relativa alla mancata comunicazione di avvio del procedimento, poiché l’attività repressiva degli abusi edilizi esercitata ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 ha natura vincolata e la partecipazione del privato non potrebbe condurre a un esito diverso. Quanto alla qualificazione delle opere, il giudice ha ritenuto che la sanatoria del 2010 avesse cristallizzato uno stato legittimo nel quale il sottotetto era non accessibile, caratterizzato da altezze comprese tra 1,30 e 1,59 metri e privo di autonoma funzione. Le opere successivamente realizzate — aumento delle altezze fino a 2,95 metri, modifica della copertura, realizzazione di un corpo scala stabile e destinazione a locale deposito — hanno trasformato il volume in uno spazio concretamente fruibile, con funzione autonoma, aumento della volumetria e incidenza sul carico urbanistico. L’intervento è stato quindi qualificato come variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001 e come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire, non essendo applicabile il regime della SCIA. Accertata l’assenza del titolo edilizio, l’ordine di demolizione è stato ritenuto conseguenza vincolata dell’abuso. La natura vincolata del potere esclude anche la necessità di un bilanciamento di interessi secondo il principio di proporzionalità. Nulla è stato disposto sulle spese, poiché il Comune non si è costituito.

Norme richiamate

• art. 55 c.p.a.

  Disciplina la domanda cautelare esaminata dal TAR.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  Richiamato per ricondurre alla ristrutturazione edilizia il mutamento funzionale del sottotetto realizzato mediante opere.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

  Rende necessario il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia comportanti modifiche della volumetria o della destinazione d’uso.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  Richiamato per la rilevanza urbanistica del mutamento tra categorie funzionalmente autonome.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Disciplina l’ordine di demolizione quale conseguenza vincolata della realizzazione di opere abusive in assenza del titolo edilizio.

• art. 32 d.P.R. 380/2001

  Utilizzato per qualificare come variazione essenziale l’intervento che determina aumento di volumetria e creazione di un organismo edilizio funzionalmente diverso.

• art. 44 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nel quadro della rilevanza illecita dell’esecuzione senza titolo delle opere soggette a permesso di costruire.

Massime di principio

• La trasformazione di un sottotetto originariamente non accessibile e privo di autonoma utilizzabilità in uno spazio concretamente fruibile mediante aumento delle altezze, modifica della copertura e realizzazione di un collegamento stabile può integrare una variazione essenziale, quando comporti aumento della volumetria, attribuzione di una funzione autonoma e incidenza sul carico urbanistico.
• La qualificazione dell’intervento edilizio deve essere effettuata considerando l’effetto unitario e complessivo delle opere, non isolando il singolo elemento costruttivo: la realizzazione di un corpo scala può assumere rilievo decisivo se concorre a rendere autonomamente utilizzabile un volume prima non fruibile.
• Un intervento sul sottotetto che determini una trasformazione sostanziale dell’organismo edilizio e il passaggio da superficie accessoria a spazio autonomamente utilizzabile è soggetto a permesso di costruire; non è sufficiente la SCIA quando l’intervento incide in modo sostanziale sulla volumetria, sulla funzione e sull’assetto urbanistico-edilizio.
• L’ordine di demolizione previsto dall’art. 31 del d.P.R. 380/2001 costituisce esercizio di potere vincolato una volta accertata la realizzazione di opere soggette a permesso di costruire in assenza del titolo; ne consegue che non è necessaria la comunicazione di avvio del procedimento.
• La natura vincolata dell’ordine di demolizione esclude, una volta accertato l’abuso, un autonomo bilanciamento discrezionale tra interesse pubblico e interesse privato secondo il principio di proporzionalità.

Come è indicizzato