Cassazione Civile, Ordinanza n. 15567/2026 del 21/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di alcune delibere assembleari adottate in più date, che una condomina assente ha contestato perché non le erano state comunicate. La condomina sosteneva di avere appreso l'esistenza delle delibere solo in occasione della notifica di un decreto ingiuntivo per oneri condominiali e chiedeva l'annullamento, deducendo anche la nullità di alcune deliberazioni. Il condominio eccepiva invece la decadenza dall'impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c. I giudici di merito hanno respinto la domanda, ritenendo tardiva l'impugnazione. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere la Corte d'appello considerato non contestata l'avvenuta conoscenza dei verbali in epoca anteriore al decreto ingiuntivo; 2) violazione dell'art. 1137 c.c. per omessa pronuncia sulla domanda di annullamento delle delibere; 3) violazione degli artt. 1423 e 1137 c.c. per avere escluso la nullità di alcune delibere. Il condominio ha resistito eccependo l'inammissibilità di tutti i motivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo non dimostrato il recapito della comunicazione del verbale all'indirizzo della condomina assente e quindi non provato il dies a quo per la decorrenza del termine di decadenza ex art. 1137 c.c. Ha dichiarato assorbito il secondo motivo, perché l'omessa pronuncia era sostanzialmente ricompresa nella censura principale. Ha rigettato il terzo motivo, affermando che la sentenza impugnata si era attenuta al principio secondo cui, in materia condominiale, la regola generale è l'annullabilità delle delibere e la nullità ha carattere residuale. La sentenza d'appello è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  richiamato come parametro della censura sulla valutazione della non contestazione da parte del giudice di merito

• art. 1137 c.c.

  la comunicazione della deliberazione ai condomini assenti è rilevante per far decorrere il termine di impugnazione; il termine decorre solo quando vi sia compiuta conoscenza del verbale, adeguata alla tutela delle ragioni del condomino

• art. 360 c.p.c.

  utilizzato quale base dei motivi di ricorso per violazione di legge e omessa pronuncia/vizio motivazionale

• art. 1335 c.c.

  la deliberazione, quale atto unilaterale recettizio, può presumersi conosciuta solo quando sia recapitata all'indirizzo del destinatario, secondo la presunzione iuris tantum di conoscenza

• art. 66 disp. att. c.c.

  richiamato per evidenziare che la disciplina formale della convocazione assembleare è specifica, mentre per la comunicazione della delibera ai dissenzienti o assenti non sono imposte forme vincolate

• art. 1423 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sulla pretesa nullità di alcune delibere

• L. n. 220 del 2012

  ha modificato l'art. 1137 c.c.; nel sistema risultante la categoria dell'annullabilità è la regola e la nullità è residuale

Massime di principio

• Ai fini della decorrenza del termine per impugnare una delibera condominiale da parte del condomino assente, non basta una generica conoscenza dell'esistenza della delibera: occorre la compiuta conoscenza del contenuto del verbale, tale da consentire un'adeguata tutela delle ragioni dell'interessato.
• La comunicazione del verbale al condomino assente, pur non essendo assoggettata a forme vincolate come l'avviso di convocazione, produce effetti ai fini del termine di decadenza solo se è provato il recapito all'indirizzo del destinatario; in difetto di tale prova non opera la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c.
• In materia condominiale, l'annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale; la nullità è ipotesi residuale e ricorre solo in caso di mancanza degli elementi essenziali o di oggetto impossibile, mentre le violazioni dei criteri legali o convenzionali di riparto delle spese incidono di regola sull'annullabilità della delibera.
• Quando una censura di omessa pronuncia è sostanzialmente assorbita da una doglianza principale che investe il medesimo profilo decisorio, l'accoglimento del motivo principale rende superfluo l'esame autonomo del vizio di omessa pronuncia.

Come è indicizzato