Cassazione Civile, Ordinanza n. 34864/2025 del 30/12/2025

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva acquistato nel 2007 un fondo agricolo con fabbricato in Grottaglie per complessivi € 175.000,00 e, dopo aver scoperto che il bene ricadeva nel perimetro del Parco delle Gravine istituito dalla legge regionale pugliese n. 18/2005, aveva agito contro i venditori chiedendo l’annullamento del contratto per errore essenziale oppure la risoluzione per inesistenza di una presupposizione, con restituzione del prezzo; nei confronti anche del Comune aveva chiesto il risarcimento dei danni, assumendo che il vincolo non era stato indicato nel certificato di destinazione urbanistica e non le era stato comunicato. La Corte d’appello aveva confermato il rigetto di tutte le domande ritenendo, in sintesi, che il vincolo derivasse da una legge regionale pubblicata sul BURP e quindi conoscibile, che la società operasse professionalmente nel settore edilizio e che non fosse provata né l’essenzialità dell’errore né la sua riconoscibilità da parte dei venditori, oltre a escludere la responsabilità del Comune per il certificato. In cassazione la società ha dedotto sei motivi: 1) violazione delle norme sull’errore essenziale e riconoscibile, della disciplina del parco e del certificato urbanistico, sostenendo che la Corte d’appello avesse introdotto un requisito di scusabilità dell’errore e avesse mal valutato la portata del CDU e della legge regionale; 2) violazione dell’art. 345 c.p.c. e della disciplina dell’onere non apparente ex art. 1489 c.c., sostenendo che la domanda fosse ammissibile e che le misure di salvaguardia costituissero onere occulto; 3) nullità per omessa motivazione sulla presupposizione e sulla domanda di risoluzione, sostenendo che il bene fosse stato comprato in base al presupposto comune del suo non assoggettamento al vincolo; 4) violazione degli artt. 1428, 1429, 1431 e 1338 c.c., sostenendo che i venditori conoscessero o dovessero conoscere la causa di invalidità e l’errore della controparte; 5) violazione della disciplina del certificato di destinazione urbanistica e delle norme regionali, assumendo che il Comune avesse omesso di indicare tutti i vincoli gravanti sul bene; 6) omessa pronuncia sulle prove testimoniali ritualmente riproposte in appello. La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso, ritenendo che la Corte territoriale non avesse aggiunto requisiti ulteriori all’errore ma avesse legittimamente escluso, in fatto, che la società versasse in errore, valorizzando la qualità professionale dell’acquirente, l’entità dell’investimento e la pubblicazione della legge regionale; ha inoltre ritenuto corretta la valutazione secondo cui il vincolo era apparente perché derivante da legge pubblicata, ha escluso il vizio di motivazione sulla presupposizione perché la sentenza d’appello conteneva una ratio sufficiente a negarla, ha confermato che la pretesa responsabilità dei venditori ex art. 1338 c.c. presupponeva un errore non riconoscibile e che il Comune non potesse essere ritenuto responsabile in base a un CDU che, comunque, non era causalmente decisivo, e ha infine ritenuto non configurabile un’omessa pronuncia sulle istanze istruttorie, trattandosi al più di questione motivazionale e comunque non decisiva. Sono state poste a carico della ricorrente le spese di legittimità in favore di entrambi i controricorrenti, con raddoppio del contributo unificato se dovuto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società acquirente, confermando la decisione della Corte d’appello che aveva già respinto le domande di annullamento del contratto, di risoluzione/riduzione del prezzo e di risarcimento danni sia contro i venditori sia contro il Comune. La Corte ha ritenuto infondati tutti e sei i motivi, qualificandoli in larga parte come mere richieste di rivalutazione del merito inammissibili in sede di legittimità. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore di entrambi i controricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1427 c.c.

  Richiamato come norma sull'errore quale vizio del consenso; la Corte ribadisce che l'errore rilevante richiede una distorta rappresentazione della realtà determinante per la stipula e la sua riconoscibilità in astratto da parte dell'altro contraente.

• art. 1428 c.c.

  La Corte esclude che la decisione di merito abbia introdotto un requisito ulteriore di scusabilità; la valutazione dell'errore è stata compiuta come accertamento fattuale sulla sua effettiva sussistenza.

• art. 1429 c.c.

  Richiamato in relazione all'essenzialità dell'errore; la Corte di merito ha ritenuto non dimostrato che la società fosse incorsa in un errore essenziale sul bene acquistato.

• art. 1431 c.c.

  Richiamato per la riconoscibilità dell'errore; la Corte ha confermato il giudizio di merito che escludeva la riconoscibilità dell'errore da parte dei venditori.

• art. 1338 c.c.

  La responsabilità per mancata comunicazione della causa di invalidità è esclusa perché la Corte di merito ha negato sia la configurabilità di un errore riconoscibile sia il nesso causale con l'asserita omissione informativa.

• art. 1489 c.c.

  È ritenuto non applicabile perché il vincolo derivante dalla legge istitutiva del parco, pubblicata sul BURP, è considerato apparente e quindi non integra l'onere non apparente richiesto dalla norma.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte respinge la censura di novità della domanda ex art. 1489 c.c., ma soprattutto osserva che la decisione di merito ha comunque esaminato la domanda nel merito; la doglianza tendeva in realtà a rivalutare il fatto.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale richiamata come parametro del vizio di violazione di legge, ma i motivi sono stati giudicati in realtà diretti a sollecitare una nuova valutazione dei fatti.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Richiamato per i vizi di nullità della sentenza; la Corte chiarisce che non vi è omessa pronuncia sulle prove, ma al più assorbimento o insufficienza motivazionale non deducibile come nullità.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  Usato come riferimento per il vizio di motivazione apparente o mancante; la Corte esclude che la sentenza d'appello sia priva del minimo costituzionale di motivazione.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato con l'art. 132 c.p.c. e l'art. 111 Cost. per il sindacato sul contenuto motivazionale della sentenza.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione della sentenza di merito è ritenuta sufficiente a superare il controllo del minimo costituzionale.

• art. 30 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato in relazione al certificato di destinazione urbanistica; la Corte non riconosce che la mancata indicazione del vincolo determini responsabilità o invalidità, nel caso concreto.

• art. 6 l. n. 394/1991

  Cita la disciplina delle aree protette; la Corte utilizza il riferimento normativo solo per il contesto del vincolo derivante dall'istituzione del parco.

• art. 4, comma 7, l.r. Puglia n. 18/2005

  Il vincolo/misura di salvaguardia è considerato derivante da legge regionale pubblicata, quindi conoscibile e non occulto; non viene ritenuto decisivo per fondare il risarcimento o l'annullamento.

• art. 8 l.r. Puglia n. 18/2005

  Richiamato insieme alla disciplina del parco per contestare la perimetrazione e i suoi effetti sul bene acquistato.

• art. 8 l.r. n. 19/1997

  Richiamato nel quinto motivo in tema di certificato di destinazione urbanistica e vincoli urbanistici, ma la censura è respinta.

• art. 18 d.l. n. 152/1991

  Cita l'intervento edilizio programmato dalla società; la Corte osserva che l'inclusione nel parco non esclude di per sé qualsiasi attività edilizia.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato dalla Corte nel contesto dell'inammissibilità delle censure che mirano a una rivalutazione del merito in presenza di doppia conforme.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  La Corte richiama il nuovo perimetro del vizio motivazionale, limitato al minimo costituzionale e all'omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per escludere l'omessa pronuncia sulle prove, poiché il vizio attiene a domande ed eccezioni, non alle istanze istruttorie.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato per la tempestiva allegazione dei fatti a fondamento della domanda ex art. 1489 c.c. e per la distinzione tra qualificazione giuridica e nuova domanda.

Massime di principio

• In tema di annullamento del contratto per errore, il giudice di merito deve accertare se il contraente abbia stipulato in base a una falsa rappresentazione della realtà determinante per il consenso e se l'altro contraente, usando l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto riconoscere l'errore; tale accertamento è di fatto ed è censurabile in cassazione solo nei limiti del sindacato sulla motivazione o per violazione di legge apparente.
• Non integra violazione di legge la decisione di merito che, sulla base di elementi concreti quali la professionalità dell'acquirente, la pubblicazione della disciplina vincolistica e l'entità dell'operazione, escluda in fatto la sussistenza dell'errore o la sua riconoscibilità, poiché la censura che mira a contestare tale apprezzamento si traduce in una richiesta di rivalutazione del merito.
• La presupposizione richiede una situazione di fatto o di diritto oggettiva, certa, comune ad entrambi i contraenti e assunta, anche implicitamente, come base del contratto; se il giudice di merito esclude che tale situazione fosse comune o determinante, la censura in cassazione non può limitarsi a prospettare una diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• L'art. 1489 c.c. presuppone un onere o peso non apparente sul bene; quando il vincolo deriva da una legge pubblicata ufficialmente e conoscibile, il giudice può escluderne la non apparenza e quindi l'operatività della norma.
• La responsabilità del venditore ex art. 1338 c.c. richiede che l'altra parte sia stata indotta a contrarre senza conoscere una causa di invalidità e che tale causa fosse conoscibile o dovesse essere comunicata; se manca l'errore riconoscibile o il nesso causale, la pretesa risarcitoria non può essere accolta.
• L'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. non ricorre con riferimento alle sole istanze istruttorie; la loro mancata trattazione può rilevare, al più, come vizio motivazionale, e comunque non quando la relativa valutazione risulti assorbita dalla decisione di merito sulle questioni principali.
• Il vizio di motivazione denunciabile in cassazione è oggi confinato alla mancanza assoluta, apparenza, irriducibile contraddittorietà o incomprensibilità della motivazione, oppure all'omesso esame di un fatto storico decisivo: non è consentito trasformare il giudizio di legittimità in un terzo grado di merito per contestare la valutazione delle prove.

Come è indicizzato