Cassazione Civile, Sentenza n. 8761/2021 del 30/03/2021

Esito

La controversia

i ricorrenti contestavano che la Corte d'appello non aveva considerato documenti prodotti nella comparsa di risposta e in appello (l'atto di compravendita, i titoli edilizi allegati, il certificato di destinazione urbanistica e la richiesta di certificato di abitabilità/agibilità) che dimostrerebbero la regolarità e la commerciabilità dell'immobile; denunciavano altresì omesso esame di documenti decisivi (tra cui sentenza penale e nota dell'ufficio urbanistico) e violazione dell'art. 2697 c.c. in tema di onere della prova e dell'art. 360 c.p.c. n. 5.

La decisione

la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la Corte d'appello aveva esaminato i fatti e correttamente valorizzato l'ordine di demolizione emesso dal giudice penale, che rendeva irrilevanti o superati i titoli edilizi prodotti dai ricorrenti. La pronuncia di estinzione per prescrizione dei reati ascritti al costruttore non incideva sull'accertamento civile del grave inadempimento dei ricorrenti (promessa di vendita di immobile soggetto a ordine di demolizione e quindi di fatto non trasferibile). I documenti prodotti tardivamente in appello sono stati considerati non rilevanti. Il ricorso è stato quindi respinto; i ricorrenti sono condannati al pagamento delle spese di giudizio a favore del controricorrente (liquidate in euro 7.600 oltre spese generali e accessori) e sussistono i presupposti per l'eventuale versamento aggiuntivo del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  principio sull'onere della prova: il ricorrente sostiene che avrebbe provato la regolarità del fabbricato, ma la Corte ha ritenuto che gli elementi prodotti non fossero decisivi rispetto all'ordine di demolizione e quindi non abbiano assolto l'onere probatorio a loro favore

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  motivazione del ricorso per omesso esame di documenti decisivi: la Corte ha valutato che la Corte d'appello ha invece esaminato i fatti e che i documenti invocati non mutavano l'esito perché superati dall'ordine di demolizione o prodotti tardivamente

• artt. 651 e 654 c.p.p.

  richiamati dai ricorrenti in relazione a questioni connesse alla produzione di atti del procedimento penale; la Corte ha però osservato che l'estinzione per prescrizione dei reati penali non incide automaticamente sull'accertamento civile relativo all'impossibilità di trasferire l'immobile

• art. 345 c.p.c.

  invocato per omesso esame di pronunce di merito; la Corte ha ritenuto che la sentenza penale e la nota comunale, anche se richiamate, non mutavano l'accertamento di primo e secondo grado in ordine all'inadempimento

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  norma sul contributo unificato: la Corte dichiara la sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso

Massime di principio

• La produzione di titoli edilizi e certificati non è decisiva se esiste un ordine di demolizione formalmente accertato: l'ordine di demolizione prevale e rende i titoli 'superati' rispetto alla commerciabilità dell'immobile
• L'estinzione del reato per prescrizione nel processo penale non cancella automaticamente le conseguenze civili già accertate (es. ordine di demolizione che rende impossibile la stipula del definitivo)
• L'onere della prova grava sulla parte che afferma la regolarità o l'assenza di impedimenti: documenti prodotti tardivamente possono essere considerati inammissibili o irrilevanti
• Il giudice civile valuta l'attualità e l'efficacia dei documenti rispetto alla situazione di fatto rilevante al momento della domanda; atti penali o amministrativi successivi o estinti possono non incidere sull'accertamento civile
• In casi di contestazione sulla regolarità urbanistica/edilizia è fondamentale produrre tempestivamente prove complete e aggiornate; la mancata tempestiva produzione può determinare l'esito sfavorevole e la condanna alle spese