Cassazione Civile, Ordinanza n. 16290/2025 del 17/06/2025

Esito

La controversia

Un condominio aveva convenuto il proprio ex amministratore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivanti dalla gestione ritenuta negligente di un appalto per lavori straordinari sull’edificio. In particolare, gli si imputavano: mancato aggiornamento dei condomini sullo stato dei lavori; autorizzazione di opere non deliberate con aggravio di costi; pagamenti non corrispondenti ai certificati di pagamento; omessa informazione su azioni giudiziarie della appaltatrice; pagamenti a soggetti estranei al contratto; mancata richiesta della penale per ritardo; mancata giacenza sul conto condominiale di una somma che si assumeva dovuta. In appello la domanda era stata rigettata e il condominio ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi: omesso esame di fatti decisivi e di documenti; violazione delle regole sulla prova testimoniale e sulla valutazione delle prove; violazione dell’art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, perché la Corte territoriale aveva ritenuto nuove alcune domande risarcitorie; violazione degli artt. 1176 e 1710 c.c. sulla diligenza del mandatario. Il resistente ha eccepito anche il difetto di autorizzazione assembleare alla proposizione del ricorso.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dal resistente sulla necessità di autorizzazione assembleare dell’amministratore per proporre il ricorso, osservando che la lite rientrava nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 c.c. Ha poi accolto il primo, il quinto e il sesto motivo: ha affermato che la domanda risarcitoria originaria, per sua natura onnicomprensiva, ricomprendeva tutte le possibili voci di danno derivanti dal dedotto inadempimento, sicché non sussisteva ultrapetizione; ha inoltre chiarito che, quando l’assemblea incarica l’amministratore di stipulare e seguire un appalto straordinario con compenso aggiuntivo, questi non è tenuto solo alle ordinarie attribuzioni, ma deve vigilare sull’esecuzione dei lavori, controllarne lo stato, verificare la corrispondenza al contratto e alla regola d’arte, disporre o negare i pagamenti in base alla corretta esecuzione e informare tempestivamente i condomini delle difficoltà rilevanti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa alla luce dei principi enunciati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. I restanti motivi sono stati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma richiamata per la trattazione in camera di consiglio del ricorso

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  norma richiamata per la definizione camerale del ricorso

• art. 1131, commi 2 e 3, c.c.

  l’autorizzazione o ratifica assembleare serve solo per le cause che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore

• art. 1130, n. 1, c.c.

  l’esecuzione delle deliberazioni assembleari rientra tra le attribuzioni dell’amministratore

• art. 1130, n. 7, c.c.

  richiamato dalla Corte territoriale per delimitare gli obblighi documentali dell’amministratore, poi superati dalla Cassazione nel caso concreto

• art. 112 c.p.c.

  invocato per la censura di ultrapetizione, ma la Cassazione ha escluso che la domanda fosse limitata alle sole voci iniziali

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  norma invocata per l’omesso esame di fatti decisivi

• art. 2722 c.c.

  invocato per contestare la valutazione di prove testimoniali asseritamente in contrasto con i documenti

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  invocati per censurare la valutazione delle prove da parte del giudice di merito

• art. 1176 c.c.

  richiamato per il criterio di diligenza del mandatario/professionista

• art. 1710 c.c.

  richiamato come parametro di diligenza del mandatario nell’esecuzione dell’incarico

• artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.

  indicano, nel sistema previgente alla riforma del 2012, i poteri di rappresentanza e gli obblighi dell’amministratore anche per la gestione straordinaria conferita dall’assemblea

Massime di principio

• Quando un soggetto agisce per il risarcimento dei danni derivanti da un determinato inadempimento o comportamento illecito, la domanda va letta in senso unitario e comprende tutte le possibili voci di danno riconducibili a quel medesimo fatto, salvo che l’attore le abbia espressamente escluse fin dall’origine.
• In materia di appalto condominiale straordinario, se l’assemblea affida all’amministratore anche compiti ulteriori e un compenso aggiuntivo, i suoi doveri non si esauriscono nelle ordinarie attribuzioni di mera amministrazione: egli deve vigilare sull’esecuzione, controllare l’andamento dei lavori, verificare la corrispondenza al contratto e ai SAL, e mantenere informati i condomini sulle criticità rilevanti.
• L’amministratore del condominio, quale rappresentante del committente nell’appalto, non può limitarsi a fare affidamento sull’appaltatore o sul direttore dei lavori fino a esonerarsi da ogni verifica: la presenza del direttore dei lavori non elimina i doveri di controllo e di tutela degli interessi condominiali nei limiti degli specifici poteri conferiti.
• L’autorizzazione assembleare alla proposizione dell’impugnazione da parte dell’amministratore è necessaria solo per le controversie estranee alle attribuzioni dell’organo; se la lite riguarda l’esercizio dei poteri di esecuzione delle deliberazioni assembleari, l’amministratore è legittimato a resistere e impugnare senza ulteriore autorizzazione.

Come è indicizzato