Cassazione Civile, Sentenza n. 389/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

Domanda di accertamento della proprietà per usucapione ventennale di un appartamento (int. 47) che il ricorrente aveva in possesso in forza di preliminari e di uno "scambio" di immobili tra promissari acquirenti. Il ricorrente sosteneva che la disponibilità materiale dell'immobile fosse avvenuta per fatto proprio e senza consenso del proprietario, che i preliminari escludevano il trasferimento del possesso e che la società proprietaria era all'oscuro della presa di possesso; pertanto chiedeva il riconoscimento del possesso utile ad usucapire. Il Fallimento si oppose chiedendo il rilascio e il risarcimento. In primo grado il Tribunale accolse la domanda riconvenzionale e ordinò il rilascio e una indennità; in appello la Corte ha ritenuto che Marella detenesse senza titolo dall'aprile 2012 e lo ha condannato al risarcimento. In cassazione Marella deduceva, tra l'altro, omesso esame di fatti decisivi e errata qualificazione della detenzione come mera detenzione e non possesso usucapiente.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale. Ha confermato il principio secondo cui la consegna preliminare in vista di un futuro trasferimento, di regola, costituisce una detenzione qualificata (comodato funzionalmente collegato al preliminare) e non possesso utile all'usucapione, salvo prova di una interversio possessionis (animus possidendi) manifestata con atti esterni. Ha ritenuto infondati i primi due motivi (omesso esame e violazione di norme sostanziali) e inammissibile il terzo (violazione del contraddittorio) per genericità; ha precisato che lo "scambio" dedotto non è stato reso preciso quanto al titolo e che il mero fatto che la società fosse ignara dello scambio non prova l'interversione. Ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio e disposto eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi del D.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 702-bis cod. proc. civ.

  Norma procedurale utilizzata per la proposizione del ricorso iniziale in materia sommaria di cognizione; in questo procedimento il ricorso originario era stato proposto ai sensi di tale disposizione.

• art. 360 cod. proc. civ. (n. 3 e n. 5)

  Dirime i motivi di ricorso per cassazione (violazione di norme di diritto e omesso esame di fatto decisivo). La Corte ha richiamato i criteri di parametrizzazione del vizio di omesso esame (art.360 n.5) e le esigenze di specificità dei motivi (art.360 n.3).

• art. 1140, art. 1141, art. 1144 cod. civ.

  Riguardano il possesso e la prova dell'animus possidendi e dell'interversio possessionis. La sentenza applica il principio che la disponibilità in forza di preliminare è in linea di principio detenzione (comodato), e che per far decorrere l'usucapione è necessaria la prova dell'interversio (mutamento dell'animus) con manifestazioni esterne.

• art. 1158 e art. 1159 cod. civ.

  Regole sull'usucapione ordinaria e abbreviata: la Corte ricorda che per l'usucapione abbreviata è rilevante l'idoneità del titolo; per l'ordinaria occorre il possesso con animus. Nel caso in esame la qualificazione del titolo e dell'animus era decisiva e non risultava provata l'interversio.

• art. 1418 e art. 1325 cod. civ.

  Riferite alla nullità dei negozi e alla impossibilità dell'oggetto: la Corte osserva che il mero trasferimento del possesso senza trasferimento del titolo può essere invalido e non idoneo a costituire possesso per usucapione.

• art. 101, comma 2, cod. proc. civ.

  Norma che impone il contraddittorio quando il giudice decide su questioni rilevate d'ufficio; la Corte ha ritenuto inammissibile la censura su questo punto per genericità e mancata specificazione dei profili lesivi.

• art. 42 e art. 45 Legge Fallimentare

  Citati nel ricorso incidentale per sostenere che il fallimento impone vincoli e non interrompe il possesso; la Cassazione ha ritenuto l'incidentale assorbito dalla decisione sul merito dell'appello e non ha ritenuto fondata la contestazione.

• art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ.

  Facoltà della Corte di cassazione di correggere la motivazione della sentenza impugnata; la Corte ha proceduto ad una correzione della motivazione nei limiti necessari.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Prevede l'obbligo, in certi casi, del versamento di un ulteriore contributo unificato; la Corte ha dato atto della possibile applicazione in relazione al tenore della pronuncia.

Massime di principio

• La consegna anticipata di un immobile in forza di un contratto preliminare è, di regola, qualificata come detenzione (comodato funzionalmente collegato al preliminare) e non come possesso idoneo all'usucapione: per trasformarla in possesso occorre provare l'interversio possessionis con atti esterni che manifestino l'animus possidendi.
• La prova dell'usucapione grava sul soggetto che la invoca: deve dimostrare non solo la continuità materiale della detenzione (corpus) ma anche l'animus possidendi; l'assenza di prova specifica del titolo o dell'animus può rendere infondata la domanda.
• La mera durata protratta della detenzione (anche se lunga) non basta automaticamente a convertire la detenzione in possesso usucapiente se non sono dimostrati i fatti idonei a mostrare l'interversio; tuttavia la durata può essere elemento presuntivo se connessa ad atti coerenti con l'esercizio del diritto di proprietà.
• L'ignoranza o la mancata conoscenza del proprietario sul fatto della presa di possesso da parte del terzo non è, di per sé, sufficiente a dimostrare l'interversio possessionis o a escludere la visibilità/contestualità della detenzione: ciò che conta è la natura pubblica o privata della condotta e la prova dell'animus.
• Se il titolo che ha prodotto la consegna è solo obbligatorio (promessa, comodato, promessa di permuta) e non è idoneo a trasferire il diritto reale, l'usucapione decorre solo dal momento in cui l'interversio si è concretamente verificata.
• In sede di impugnazione è essenziale che i motivi siano specifici e puntuali: le censure generiche o prive di riferimenti testuali alla decisione impugnata sono di regola inammissibili.