Sentenza del 13/09/2017 n. 883 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione delle somme versate dalla società in esecuzione di contratti preliminari di compravendita immobiliare. La società le considerava caparre confirmatorie, già fatturate al momento del contratto definitivo e quindi non immediatamente imponibili ai fini IVA. L'Agenzia delle Entrate le qualificava invece come acconti sul prezzo, poiché nei preliminari non era stata espressamente prevista la caparra confirmatoria e, in alcuni estratti bancari, gli importi risultavano indicati come acconti. La differenza è rilevante perché l'acconto costituisce un'anticipazione del corrispettivo e comporta l'immediata rilevanza IVA e i conseguenti obblighi di fatturazione, mentre la caparra confirmatoria ha funzione risarcitoria e non costituisce, di regola, corrispettivo imponibile.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha riunito gli appelli relativi alle annualità 2004 e 2005 e li ha accolti. Ha ritenuto che, in assenza di una qualificazione contrattuale chiara e inequivocabile come caparra confirmatoria, le somme dovessero essere considerate acconti sul prezzo. Di conseguenza, ha dichiarato legittimi gli atti di contestazione e di irrogazione delle sanzioni emessi dall'Agenzia delle Entrate per omessa o tardiva fatturazione, omessa regolarizzazione degli acquisti e omesso versamento dell'IVA. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Disciplina IVA degli acconti e delle caparre confirmatorie

  Gli acconti costituiscono imponibile ai fini IVA, mentre le caparre non sono soggette all'applicazione dell'imposta indiretta, svolgendo una funzione risarcitoria.

  La somma versata prima della stipula definitiva è immediatamente rilevante ai fini IVA se costituisce un'anticipazione del prezzo; non lo è se integra una vera caparra confirmatoria con funzione di garanzia e risarcimento.

• Principio giurisprudenziale sulla qualificazione delle somme non specificate

  La dazione di una somma di denaro senza che le parti specifichino se la consegna sia a titolo di acconto sul prezzo o di caparra confirmatoria deve ritenersi effettuata a titolo di acconto.

  Il silenzio contrattuale non consente di presumere l'esistenza di una liquidazione convenzionale anticipata del danno. In mancanza di una previsione espressa della caparra, prevale la qualificazione come acconto.

• Obblighi di fatturazione IVA

  Conseguono, al momento di effettuazione dell'operazione, gli obblighi di fatturazione.

  Quando il pagamento anticipato è qualificato come acconto, la fattura deve essere emessa al momento dell'incasso, senza attendere la stipula del contratto definitivo.

Massime di principio

• Nei preliminari di compravendita immobiliare, la natura della somma versata deve essere indicata in modo espresso e inequivocabile: caparra confirmatoria oppure acconto sul prezzo.
• Se il contratto non qualifica la somma come caparra confirmatoria, essa tende a essere considerata un acconto, con immediata rilevanza ai fini IVA.
• La qualificazione fiscale può essere valutata anche sulla base di documenti extracontabili, come bonifici ed estratti bancari; indicare autonomamente una somma come acconto può confermare la natura imponibile dell'operazione.
• Chi sostiene la natura di caparra deve documentarne concretamente la funzione di garanzia e risarcimento, non essendo sufficiente la sola volontà successiva delle parti o la fatturazione al momento del rogito.
• In caso di acconto, il cedente deve emettere la fattura al momento dell'incasso e assolvere i relativi obblighi IVA; l'omissione o il ritardo può comportare sanzioni.
• La sentenza ha accolto l'impugnazione dell'istituzione pubblica; pertanto, il vincitore sostanziale è l'Agenzia delle Entrate e il privato non risulta vincitore.