Cassazione Civile, Ordinanza n. 26887/2024 del 16/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce in un fabbricato composto da quattro appartamenti e giardino circostante, originariamente in unica proprietà e poi progressivamente venduto. Il proprietario dell'appartamento interno 3 lamentava: l'esistenza di una pretesa servitù di passaggio per accedere, tramite bocche di lupo nel giardino, all'intercapedine sotterranea ove erano collocate le tubazioni dei servizi comuni; la chiusura di una bocca di lupo e la realizzazione di un muretto che impedivano l'accesso; la costruzione, da parte dei proprietari dell'interno 1, di una tettoia/pensilina in violazione delle distanze legali dal suo balcone; l'unificazione abusiva delle utenze idriche degli interni 1 e 3 con unico contatore intestato a lui; il rifiuto di installare un secondo contatore e il conseguente danno economico. In appello la domanda sulla tettoia era stata accolta, mentre le altre erano state respinte. I proprietari dell'interno 1 hanno proposto ricorso principale contro la condanna alla rimozione della pensilina, deducendo violazione dell'art. 1102 c.c. e sostenendo che si trattasse di uso consentito della cosa comune, non soggetto alle distanze tra costruzioni e vedute. Il proprietario dell'interno 3 ha resistito con controricorso e ricorso incidentale, denunciando: omessa pronuncia sulla domanda di costituzione coattiva della servitù di passaggio; errata applicazione dell'art. 1062 c.c. sulla servitù per destinazione del padre di famiglia, che andava verificata al momento della separazione dell'originaria unica proprietà e non al momento del suo acquisto; violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. per avere la Corte d'appello trasformato la sua domanda sull'unificazione abusiva delle utenze in una domanda di autorizzazione al distacco; conseguente omesso esame della domanda risarcitoria. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale. Ha accolto il secondo motivo del ricorso incidentale, affermando che per la servitù per destinazione del padre di famiglia l'esistenza delle opere visibili e permanenti deve essere valutata nel momento in cui cessa l'originaria unicità della proprietà, non alla data di acquisto del preteso fondo dominante. Ha accolto anche il terzo motivo, rilevando la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché la domanda riguardava l'accertamento dell'illegittima unificazione delle utenze e il ripristino di due contatori, non un semplice distacco da un'utenza comune. Restano assorbiti il primo e il quarto motivo del ricorso incidentale. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso principale dei proprietari dell'interno 1. Ha accolto il secondo e il terzo motivo del ricorso incidentale del proprietario dell'interno 3, dichiarando assorbiti il primo e il quarto motivo, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, affinché riesamini: da un lato, la domanda di accertamento della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia sulla base della situazione esistente al momento della cessazione dell'originaria proprietà comune; dall'altro, la domanda sull'illegittima unificazione delle utenze idriche e sul ripristino di due contatori separati, nonché le conseguenti domande accessorie. È stato inoltre disposto l'ulteriore contributo unificato, se dovuto, a carico dei ricorrenti principali.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  l'uso della cosa comune è consentito solo se non altera la destinazione del bene e non impedisce agli altri partecipanti di farne parimenti uso; nel caso concreto la pensilina è stata ritenuta eccedente tali limiti e non riconducibile a mero uso consentito della cosa comune.

• art. 873 c.c.

  le distanze legali tra costruzioni possono operare nei rapporti tra condomini quando compatibili con la disciplina delle cose comuni; nel caso concreto sono state ritenute applicabili alla pensilina.

• art. 905 c.c.

  tutela il diritto di veduta; la Corte d'appello ha ritenuto che la tettoia ne impedisse la veduta in appiombo, e tale valutazione è stata posta a base della decisione impugnata.

• art. 907 c.c.

  disciplina la distanza delle costruzioni dalle vedute; la pensilina è stata considerata lesiva di tale diritto.

• art. 884 c.c.

  non è applicabile per consentire l'innesto su muro comune a favore di un immobile distinto dall'edificio comune.

• art. 1062 c.c.

  per la servitù per destinazione del padre di famiglia occorre verificare l'esistenza di opere visibili e permanenti al momento in cui cessa l'originaria unica proprietà dei fondi, non alla data successiva di acquisto del fondo dominante.

• art. 112 c.p.c.

  impone la corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte d'appello l'ha violato riqualificando la domanda sull'impianto idrico come domanda di autorizzazione al distacco, anziché come domanda di accertamento dell'unificazione abusiva e di ripristino.

• art. 115 c.p.c.

  il giudice non può ignorare fatti non contestati o travisare il materiale istruttorio; la Corte ha rilevato che la domanda idrica era stata mal letta anche rispetto a risultanze non contestate.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è stato il parametro di censura per la dedotta violazione di legge nei motivi di ricorso.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  è stato invocato per denunciare l'omesso esame di fatti decisivi relativi alla servitù e al muro divisorio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  sono stati ravvisati i presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto, a carico dei ricorrenti principali.

Massime di principio

• Nei rapporti tra partecipanti a un fabbricato in comunione o condominio, l'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non è legittimo quando il manufatto realizzato incide in modo apprezzabile sul pari uso altrui o altera i diritti individuali di veduta e sicurezza del singolo partecipante.
• Le norme sulle distanze tra costruzioni e sulle vedute possono trovare applicazione anche nei rapporti tra condomini, ma solo in quanto compatibili con la disciplina delle cose comuni; quando l'opera invade la sfera del diritto altrui oltre i limiti dell'uso consentito, prevale la tutela delle distanze e delle vedute.
• Per la servitù per destinazione del padre di famiglia, il momento decisivo è quello in cui cessa l'originaria unicità della proprietà dei fondi: le opere visibili e permanenti che rivelano l'asservimento devono esistere già allora, non essendo sufficiente la loro presenza o il loro accertamento in una data successiva.
• Il giudice di merito viola l'art. 112 c.p.c. quando trasforma la domanda proposta in una diversa pretesa, respingendola sulla base di un thema decidendum non corrispondente a quello effettivamente introdotto dalla parte.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione del fatto sotto forma di censura di violazione di legge: la deduzione è inammissibile quando mira in realtà a sostituire l'apprezzamento di merito compiuto dal giudice di appello.

Come è indicizzato