Sentenza del 16/11/2017 n. 4783 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 917/1986 alla vendita di un immobile già edificato. L'Ufficio aveva ritenuto che la cessione producesse una plusvalenza tassabile propria della vendita di un terreno edificabile, considerando che, nella stessa data, l'acquirente aveva stipulato con il Comune una convenzione urbanistica che prevedeva la demolizione dell'edificio e la successiva ricostruzione. Il ricorrente contestava tale riqualificazione, sostenendo che l'oggetto della vendita fosse un immobile già edificato e non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

La decisione

La riqualificazione è stata esclusa. Ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 917/1986, la plusvalenza tassabile può derivare dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ma non dalla cessione di terreni già edificati, anche quando l'acquirente intenda demolire e ricostruire l'immobile e abbia stipulato una convenzione urbanistica con il Comune. La qualificazione fiscale dipende dall'oggetto effettivo della cessione e non dalle successive intenzioni o pattuizioni urbanistiche dell'acquirente.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  La norma individua tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La disposizione si applica alla cessione di terreni non edificati suscettibili di utilizzazione edificatoria e non consente, in assenza di ulteriori elementi, di riqualificare come cessione di area edificabile la vendita di un immobile già edificato. Le intenzioni dell'acquirente, la demolizione e la successiva ricostruzione o una convenzione urbanistica contestuale non modificano l'oggetto della cessione.

Massime di principio

• Per stabilire se una plusvalenza rientra nell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR occorre verificare se al momento della vendita l'oggetto del contratto sia un terreno non edificato suscettibile di utilizzazione edificatoria oppure un immobile già costruito.
• La vendita di un immobile edificato non può essere automaticamente trasformata in vendita di area edificabile solo perché l'acquirente prevede di demolire l'edificio e ricostruirlo.
• Le successive intenzioni dell'acquirente e le convenzioni urbanistiche stipulate contestualmente alla compravendita non sono, da sole, decisive per determinare il trattamento fiscale della cessione.
• La qualificazione deve fondarsi sulla realtà dell'operazione e sull'oggetto effettivamente trasferito, non soltanto sulle prospettive edificatorie future o sulle previsioni negoziali delle parti.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe documentare l'esistenza e la consistenza dell'edificio al momento della vendita, nonché distinguere chiaramente nel contratto l'immobile edificato dall'eventuale area libera o autonomamente edificabile.