Risoluzione n. 72 del 23/03/2009

Trasferimento di aree del Piano Insediamenti Produttivi e regime fiscale applicabile

La risoluzione affronta il trattamento fiscale degli atti pubblici con cui un comune trasferisce ai soggetti assegnatari le aree ricomprese nel Piano Insediamenti Produttivi. Il punto centrale è stabilire se, quando sul lotto sia già stato costruito dall’assegnatario un opificio a proprie spese, il trasferimento possa beneficiare dell’agevolazione di cui all’articolo 32, comma 2, del DPR 29 settembre 1973, n. 601.

Il quesito posto dal comune

Il segretario comunale, in qualità di ufficiale rogante, segnala che l’amministrazione deve perfezionare con atto pubblico il trasferimento delle aree assegnate con delibera consiliare. Alcuni assegnatari hanno già realizzato sull’area, a proprie cure e spese, l’opificio previsto dallo strumento urbanistico attuativo, sulla base di concessione o permesso rilasciato dal comune. Viene quindi chiesto se, in tali casi, si applichi il trattamento fiscale agevolato previsto dall’articolo 32, comma 2, del DPR n. 601/1973.

La tesi dell’istante

Secondo l’istante, non opererebbe il principio di accessione di cui all’articolo 934 c.c., poiché sarebbe documentabile che la costruzione è stata realizzata dal futuro acquirente prima della regolarizzazione del trasferimento del lotto. In tale prospettiva, l’opificio non dovrebbe rilevare fiscalmente al momento della stipula, e l’atto di trasferimento dovrebbe essere assoggettato all’agevolazione dell’articolo 32, comma 2, DPR n. 601/1973.

Il principio di accessione e la disciplina del trasferimento immobiliare

La Direzione richiama anzitutto l’articolo 934 c.c., secondo cui qualunque costruzione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo, salvo diversa previsione del titolo o della legge. Viene inoltre richiamato l’articolo 24 del DPR 26 aprile 1986, n. 131, che in materia di imposta di registro presume trasferite all’acquirente le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze, salvo che siano espressamente escluse dalla vendita oppure si provi, con atto avente data certa mediante registrazione, che appartengono a un terzo o sono state cedute all’acquirente da un terzo.

La risoluzione richiama anche l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui la presunzione di trasferimento delle accessioni comporta il trasferimento anche del fabbricato costruito sul suolo. Tale presunzione non è superata dalla sola dichiarazione concorde delle parti che il fabbricato sia stato costruito a cura e spese dell’acquirente; occorre invece provare che:

• l’incorporazione sia avvenuta dopo il trasferimento del diritto sul suolo; oppure
• se l’edificazione è avvenuta prima, essa sia stata preceduta o accompagnata da un negozio scritto, con data certa, che attribuisca al cessionario un diritto di superficie.

Inidoneità della delibera comunale a vincere la presunzione

Applicando tali principi al caso concreto, la Direzione osserva che il trasferimento del lotto al soggetto assegnatario ha ad oggetto anche l’opificio, poiché quest’ultimo insiste sul suolo di proprietà comunale. La delibera consiliare di assegnazione del lotto non è ritenuta atto idoneo a trasferire un diritto reale né a superare la presunzione di accessione, in quanto non contiene gli elementi essenziali per configurare il trasferimento della proprietà o la costituzione di altro diritto reale sull’immobile.

Viene inoltre precisato che la presunzione di trasferimento delle accessioni non è superata nemmeno dalla produzione di atti della pubblica amministrazione che attestino che il fabbricato sia stato realizzato dall’acquirente e non dal venditore prima dell’alienazione del terreno. Il consenso ad aedificandum, infatti, può risultare soltanto da negozi costitutivi di diritti reali nelle forme rigorose previste dall’ordinamento.

Applicazione dell’articolo 32, comma 2, DPR 601/1973

La norma agevolativa prevede che gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal titolo III della legge richiamata siano soggetti a imposta di registro in misura fissa ed esenti da imposte ipotecarie e catastali. La Direzione osserva però che il riferimento al solo trasferimento della proprietà delle aree non consente di estendere la disciplina agevolativa a fattispecie diverse, in quanto la norma, essendo di stretta interpretazione, non ammette letture estensive.

Per effetto dell’accessione, nel caso esaminato il bene trasferito non è solo la "nuda area", ma anche ciò che vi insiste, cioè l’opificio realizzato dall’acquirente. Proprio questa circostanza impedisce di ricondurre l’atto alla sola cessione dell’area prevista dall’articolo 32, comma 2, DPR n. 601/1973.

Conclusione della risoluzione

La risoluzione conclude che, nella fattispecie descritta, opera la presunzione di accessione e, con il trasferimento del suolo, si trasferisce anche l’immobile insistente sul lotto, pur se costruito dall’assegnatario a proprie spese. Di conseguenza, l’agevolazione prevista dall’articolo 32, comma 2, DPR n. 601/1973 non può essere applicata ai trasferimenti in questione.

Indicazione finale agli uffici

La Direzione precisa infine che le Direzioni regionali dovranno vigilare affinché le istruzioni impartite e i principi esposti siano osservati dagli uffici competenti.