Risoluzione n. 77 del 24/03/2009

Trasferimento della detrazione residua in caso di cessione della quota di immobile ristrutturato

La risoluzione affronta il caso del trasferimento del diritto alla detrazione fiscale per interventi di recupero del patrimonio edilizio quando viene ceduta una quota di comproprietà dell’immobile. Il documento chiarisce l’ambito applicativo dell’art. 1, comma 7, della legge n. 449 del 1997, distinguendo tra cessione di una quota e cessione che comporti il passaggio dell’intera proprietà in capo all’acquirente.

Quesito posto dal contribuente

Nel 2006 il contribuente ha commissionato la ristrutturazione dei servizi igienici di un’abitazione posseduta al 50% in comproprietà con l’allora convivente, usufruendo della detrazione fiscale del 36% sulle spese sostenute. Poiché intende cedere la propria quota all’ex convivente, chiede se possa continuare a utilizzare la detrazione oppure se le rate residue debbano trasferirsi all’acquirente, che diventerebbe proprietaria esclusiva dell’immobile.

Richiami di prassi richiamati dal contribuente

Il contribuente non formula una propria soluzione interpretativa, ma richiama la Circolare del Ministero delle Finanze n. 95/E del 12 maggio 2000, ribadita dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 10 giugno 2004. In tali documenti si afferma che il trasferimento di una quota di proprietà non comporta, di regola, il trasferimento pro-quota del diritto alla detrazione in capo all’acquirente, poiché tale effetto si produce solo in caso di cessione dell’intero immobile. Il contribuente segnala inoltre un orientamento difforme apparso su stampa specializzata in relazione a un caso analogo.

Quadro normativo di riferimento

L’art. 1, comma 7, della legge n. 449 del 1997 stabilisce che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio, le detrazioni non ancora utilizzate dal venditore spettano, per i periodi d’imposta residui, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. La norma, quindi, collega il trasferimento del beneficio alla cessione del bene oggetto degli interventi.

Interpretazione della prassi amministrativa

La risoluzione richiama innanzitutto la Circolare n. 95/E del 12 maggio 2000, che aveva già affrontato la cessione di una quota di proprietà di un fabbricato ristrutturato. In tale occasione era stato precisato che:

• la cessione di una quota dell’immobile non determina il trasferimento del diritto alla detrazione in favore dell’acquirente pro-quota;
• il passaggio del diritto è ammesso solo in caso di cessione dell’intero immobile;
• se viene trasferita una porzione dell’immobile autonomamente accatastata, l’acquirente può subentrare nel diritto alla detrazione in proporzione alla porzione ceduta.

La stessa impostazione è stata ribadita dalla Circolare n. 24/E del 10 giugno 2004, con riferimento alla vendita della quota di proprietà da parte di uno solo dei due comproprietari al 50%. In quel caso è stato confermato che il diritto alla detrazione non si trasferisce all’acquirente della quota e che il venditore continua a fruirne, pur non avendo più la titolarità o disponibilità del bene.

Motivazione del mancato trasferimento nelle ipotesi di frazionamento della proprietà

Nei casi esaminati dalla prassi precedente, il diniego del trasferimento delle rate residue risponde a esigenze di cautela fiscale, per evitare spostamenti arbitrari del diritto alla detrazione in situazioni di semplice frazionamento della proprietà. Il principio generale, dunque, è che la sola cessione di una quota non basta a far subentrare l’acquirente nel beneficio.

Soluzione adottata nel caso concreto

Nel caso esaminato dalla risoluzione, però, la cessione della quota del 50% al soggetto che già possiede l’altro 50% produce il consolidamento dell’intera proprietà in capo all’acquirente. Questa situazione viene considerata sostanzialmente assimilabile alla cessione dell’intera unità immobiliare, con conseguente applicazione dell’art. 1, comma 7, della legge n. 449 del 1997.

Di conseguenza, la risoluzione afferma che la detrazione Irpef residua per ristrutturazioni edilizie si trasferisce all’acquirente non solo quando viene ceduto l’intero immobile, ma anche quando la cessione pro-quota determina l’acquisto della proprietà esclusiva da parte del cessionario.

Esito e indirizzo operativo

Il documento conclude che, nel caso specifico, le rate residue della detrazione spettante al cedente si trasferiscono all’ex convivente acquirente, divenuta proprietaria esclusiva dell’immobile. Le Direzioni Regionali sono chiamate a vigilare affinché il principio venga applicato in modo uniforme.