Cassazione Civile, Sentenza n. 20718/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Il notaio Maurantonio ha impugnato la sentenza di appello che lo aveva ritenuto responsabile per non avere informato e fatto inserire la clausola di garanzia (fideiussione ex art. 2 d.lgs. n. 122/2005) nei contratti preliminari di compravendita relativi ad immobili in costruzione. Il motivo decisivo accolto in Cassazione denunciava l'errata qualificazione dei preliminari alla stregua del d.lgs. n. 122/2005: i preliminari contenevano clausole con riserva di nomina ("per sé e/o per persona o ente che si riserva di nominare sino al momento del rogito notarile"), che indicano la volontà di rendere circolabile il contratto e incidono sui requisiti soggettivi dell'acquirente tutelato dalla disciplina speciale. Sosteneva pertanto che, per difetto dei requisiti soggettivi/di destinazione dell'effetto traslativo, la disciplina di tutela (obbligo di fideiussione a pena di nullità) non poteva operare e che di conseguenza non sussisteva l'obbligo a carico del notaio di procurare o verificare la consegna della fideiussione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale (coincidenti), ritenendo che la Corte d'appello abbia errato nella qualificazione dei contratti preliminari sotto il profilo dell'applicabilità del d.lgs. n. 122/2005, alla luce della clausola di riserva di nomina e del profilo soggettivo dei destinatari della tutela. Per tali ragioni la sentenza di appello è stata cassata nei punti indicati e la causa rinviata alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame (anche sulla liquidazione delle spese). Gli altri motivi di ricorso sono stati assorbiti. In sintesi: accoglimento parziale del ricorso del notaio, disposta la cassazione e il rinvio per nuovo giudizio.

Norme richiamate

• d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122

  All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà ... il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto ... a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione ... di importo corrispondente alle somme ... che il costruttore ha riscosso

  La Corte ha richiamato la disciplina come speciale rispetto al diritto comune e ha chiarito che la sua applicazione richiede la sussistenza dei requisiti soggettivi dell'acquirente tutelato; la mera qualifica di "persona fisica" non basta se il preliminare contiene clausole che permettono la circolazione/nomina di terzi (riserva di nomina) che incidono sull'effetto traslativo.

• art. 1 d.lgs. n. 122/2005 (definizione di acquirente)

  l'acquirente è la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire ... che abbia o possa avere per effetto l'acquisto ... a sé o ad un proprio parente in primo grado

  La Corte precisa che il legislatore ha inteso tutelare la "persona fisica" ma la nozione va interpretata funzionalmente (non solo letto in senso meramente formale): la protezione mira al contraente debole e richiede valutazione del fine dell'atto e della possibile circolazione dell'effetto traslativo.

• artt. 1362, 1363, 1366 c.c. (interpretazione del contratto)

  Usati come parametri ermeneutici per distinguere la fase di accertamento della volontà contrattuale (attività di merito) dall'inquadramento giuridico della fattispecie (riconoscibile in sede di legittimità quando si tratta di applicazione di norme giuridiche).

• art. 1223, 1227, 1175 c.c. e artt. 1176, 2236 c.c.

  Richiamati nei motivi di impugnazione per questioni su quantificazione del danno, colpa nell'esecuzione della prestazione e comportamento delle parti; Cassazione ha ritenuto assorbite tali censure in ragione dell'esito favorevole sul primo motivo (inapplicabilità della disciplina speciale).

• art. 360 c.p.c. (motivi di cassazione n. 3, 4, 5)

  Norme procedurali utilizzate per inquadrare i vizi denunciati (falsa applicazione di norme, vizio di motivazione, omesso esame di fatti decisivi); la Corte ha ritenuto fondati i motivi attinenti alla qualificazione giuridica dei contratti e assorbito gli altri.

• art. 1411, 1401, 1406 c.c. (contratto a favore del terzo / persona da nominare / cessione del contratto)

  Richiamati per spiegare le possibili configurazioni giuridiche della clausola "per persona da nominare": la clausola può comportare diverse qualificazioni (cessione, contratto per persona da nominare, contratto a favore del terzo) e l'effetto interpretativo deve tener conto della volontà concreta delle parti.

• art. 111 Cost. (comma 6)

  Richiamato con riferimento al principio di buona amministrazione della giustizia e ai criteri di motivazione (richiesta di decisioni non contraddittorie); la Corte ha valutato la motivazione contraddittoria della Corte d'appello in punto di nesso causale.

Massime di principio

• La qualificazione di un contratto preliminare come soggetto alla disciplina del d.lgs. n. 122/2005 richiede verifica specifica dei requisiti soggettivi e dell'effetto traslativo: non basta la mera circostanza che le parti siano persone fisiche.
• La presenza di una clausola che riserva al promissario la facoltà di nominare una terza persona ("per sé e/o per persona da nominare") modifica l'analisi e può escludere l'applicazione automatica della tutela prevista dal d.lgs. n. 122/2005, perché segnala la volontà di rendere circolabile l'effetto traslativo.
• La nozione di "acquirente" tutelato dal d.lgs. n. 122/2005 va interpretata funzionalmente: si tutela la persona fisica che, per finalità non imprenditoriali, acquista un immobile in costruzione; occorre valutare lo scopo dell'atto e la reale posizione del destinatario della tutela.
• La distinzione tra accertamento della volontà contrattuale (fatto) e l'inquadramento della fattispecie nel paradigma giuridico (qualificazione) è rilevante: la prima è sindacabile con limiti in Cassazione, la seconda può essere riesaminata in sede di legittimità ove consista in applicazione erronea di norme.
• Se il d.lgs. n. 122/2005 non è applicabile, non opera l'obbligo a carico del notaio di procurare o verificare la fideiussione prevista dall'art. 2: conseguentemente vengono meno le pretese risarcitorie fondate su tale omissione.
• In caso di dubbio sulla qualificazione dei preliminari e sulla sussistenza dell'obbligo di garanzia, la questione può comportare la cassazione della decisione di merito e il rinvio per nuovo esame; pertanto, le questioni di qualificazione contrattuale vanno documentate e argomentate con cura in sede d'appello.