Risposta n. 123 del 21/12/2018

Agevolazioni prima casa su immobile ereditato con prepossidenza di un altro immobile nel medesimo Comune

L’interpello riguarda l’applicabilità delle agevolazioni "prima casa" ai fini delle imposte ipotecaria e catastale su un immobile acquisito per successione, quando il beneficiario possiede già un altro appartamento nello stesso Comune di residenza, acquistato molti anni prima senza poter fruire del regime agevolato perché all’epoca non ancora introdotto.

Fattispecie rappresentata

La contribuente ha acquistato nel 1971 il proprio primo e unico appartamento in Roma, dichiarando di avvalersi delle agevolazioni previste dalla Legge 2 luglio 1949, n. 408, la cosiddetta "Legge Tupini". L’immobile è stato sempre adibito a residenza e, secondo quanto dichiarato, rappresenta tuttora l’unico immobile posseduto nel Comune di residenza e l’unico immobile acquistato sul territorio nazionale.

Il 19 dicembre 2017 è deceduto il padre della contribuente, residente anch’egli in Roma, lasciando in eredità un immobile che, per caratteristiche, è qualificato come "non di lusso". L’istante intende trasferirsi in tale abitazione e cedere il proprio appartamento acquistato nel 1971.

Quesito del contribuente

La contribuente chiede se possa richiedere le agevolazioni "prima casa" sull’immobile ricevuto per successione, assumendo contestualmente l’impegno a vendere entro un anno dalla data di apertura della successione la casa già posseduta nel 1971.

Soluzione interpretativa prospettata dall’istante

Secondo la contribuente, l’acquisto del 1971 non osterebbe all’applicazione del comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR). La tesi è che l’immobile già posseduto nel Comune di residenza non sarebbe stato acquistato con agevolazioni prima casa solo perché tali benefici non erano ancora stati introdotti; pertanto, l’eredità dell’immobile paterno potrebbe beneficiare immediatamente delle agevolazioni, con impegno a vendere l’abitazione preposseduta entro un anno.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama in particolare:

• l’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, che prevede l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso derivanti da successioni o donazioni, quando in capo al beneficiario sussistano i requisiti per l’agevolazione prima casa;
• il comma 4 del medesimo articolo 69, che stabilisce che le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis sono rese nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione;
• la Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, in particolare la lettera b) e il comma 4-bis.

L’Agenzia ricorda anche quanto chiarito dalla circolare 21 febbraio 2014, n. 2, secondo cui, a seguito della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa, è stato abrogato il quinto periodo della disposizione richiamata, pur restando applicabile la disciplina agevolativa agli acquisti gratuiti.

Interpretazione dell’Agenzia sulla disciplina "prima casa" nelle successioni

L’Agenzia afferma che la disciplina agevolativa prevista per l’imposta di registro dalla Nota II-bis si estende anche agli acquisti a titolo gratuito, mortis causa o per donazione, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, purché ricorrano i requisiti richiesti.

Per quanto rileva nel caso concreto, il comma 4-bis della Nota II-bis prevede che l’aliquota del 2% si applica anche quando l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1, purché i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verifichino senza considerare l’immobile acquistato con agevolazioni e a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.

Lettura dell’Agenzia del comma 4-bis della Nota II-bis

L’Agenzia interpreta il comma 4-bis come norma che consente una sostituzione dell’abitazione già posseduta, concedendo un termine più ampio per l’alienazione dell’immobile da sostituire. La disposizione non elimina la condizione prevista dalla lettera b) della Nota II-bis, ma ne consente il soddisfacimento entro un anno dal secondo acquisto.

Secondo l’Amministrazione, il meccanismo è applicabile quando l’acquirente sia titolare, nello stesso Comune di residenza, di un solo altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. In questo senso, il richiamo all’immobile già agevolato è centrale per il funzionamento della norma.

Parere finale dell’Agenzia delle Entrate

Nonostante il riferimento dell’istante a un immobile preposseduto acquistato nel 1971 senza agevolazioni prima casa, l’Agenzia conclude favorevolmente. Ritiene infatti che la condizione sia soddisfatta anche nel caso in cui l’unico immobile preposseduto nel Comune di residenza non abbia beneficiato delle agevolazioni solo perché acquistato prima della loro introduzione.

Nel caso concreto, l’Agenzia valorizza i seguenti elementi:

• l’immobile preposseduto è stato acquistato nel 1971 ed è l’unico immobile posseduto nel Comune di residenza;
• la contribuente non ha acquistato altri immobili sul territorio nazionale;
• l’immobile ereditato si trova nello stesso Comune di residenza;
• entrambi gli immobili sono classificabili in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9.

In presenza di tali presupposti, la contribuente può fruire immediatamente delle agevolazioni "prima casa" sull’immobile ereditato, senza dover preventivamente vendere l’abitazione preposseduta. Resta però fermo l’obbligo di alienare quest’ultima entro un anno dalla data del secondo acquisto, che nel caso di successione coincide con la data di apertura della successione.

Conclusioni operative

L’interpello si chiude con l’affermazione che, nel caso rappresentato, la contribuente può richiedere le agevolazioni "prima casa" per l’immobile ricevuto per successione, anche se l’unico immobile già posseduto nel medesimo Comune non era stato acquistato con le medesime agevolazioni perché risalente al 1971. La condizione essenziale è la vendita dell’immobile preposseduto entro un anno dall’apertura della successione.