Cassazione Civile, Ordinanza n. 25022/2026 del 06/09/2026

Esito

La controversia

A seguito del sisma del 6 aprile 2009, un fabbricato già fatiscente e disabitato, sito fuori dal centro storico dell'Aquila e appartenente pro indiviso a più comproprietari, era stato dichiarato inagibile e demolito. I comproprietari avevano chiesto un contributo per la ricostruzione delle strutture e delle parti comuni dell'edificio. L'Ufficio Speciale per la Ricostruzione dell'Aquila aveva respinto la domanda, rilevando che i richiedenti avevano già beneficiato del contributo per le rispettive abitazioni principali. Dopo l'accertamento dell'illegittimità del silenzio dell'amministrazione da parte del giudice amministrativo, l'istanza era stata nuovamente rigettata. Il Tribunale ordinario aveva respinto la domanda di accertamento del diritto al contributo, ritenendo applicabili il divieto di cumulo e i limiti previsti dalla normativa emergenziale, nonché rilevando che l'immobile era oggetto di comunione ordinaria e non di condominio, pur precisando che la comunione può astrattamente avere beni comuni. La Corte d'appello aveva riformato la decisione, riconoscendo il contributo per le parti comuni sul presupposto che l'art. 3, comma 1, lett. e-bis), del D.L. 39/2009 costituisse una fonte primaria attributiva di un contributo autonomo, applicabile anche a una comunione assimilabile al condominio e non subordinato alla spettanza del contributo per le proprietà esclusive. L'U.S.R.A. ha proposto ricorso principale, denunciando la violazione degli artt. 1100 ss. e 1117 ss. c.c., dell'art. 3 del D.L. 39/2009 e delle ordinanze emergenziali, sostenendo che il beneficio fosse previsto soltanto per edifici condominiali, che non potesse essere esteso analogicamente alla comunione pro indiviso e che presupponesse il diritto di almeno un proprietario al contributo per la proprietà esclusiva. Il Comune dell'Aquila ha proposto ricorso incidentale, deducendo anch'esso l'erronea applicazione dell'art. 3, lett. e-bis), del D.L. 39/2009, la confusione tra comunione e condominio, la violazione dell'art. 67-quater del D.L. 83/2012, limitato al centro storico, e dell'art. 14 delle preleggi, nonché il mancato rispetto del divieto di cumulo, considerato che i comproprietari avevano già percepito il contributo per le abitazioni principali.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto le eccezioni preliminari dei controricorrenti. Non si era formato giudicato sostanziale sulla spettanza del contributo, perché la precedente sentenza amministrativa si era limitata a dichiarare l'illegittimità del silenzio e a ordinare all'amministrazione di provvedere, senza pronunciarsi né sulla qualificazione dell'edificio né sul diritto al beneficio. Le questioni sollevate in cassazione non erano nuove, poiché erano state già introdotte e decise in primo grado e riproposte in appello. Nel merito, la Corte ha accolto entrambi i ricorsi. Ha rilevato che l'edificio apparteneva integralmente ai comproprietari pro indiviso, senza porzioni immobiliari in proprietà esclusiva, e che quindi ricorreva una comunione ordinaria, non un condominio. Il condominio presuppone infatti l'esistenza di unità immobiliari in proprietà esclusiva, parti comuni accessorie a tali unità e il rapporto di accessorietà previsto dagli artt. 1117 ss. c.c.; non può configurarsi quando l'intero edificio appartiene agli stessi soggetti pro indiviso. La disciplina condominiale, e conseguentemente il contributo previsto dall'art. 3, comma 1, lett. e-bis), del D.L. 39/2009, non è estensibile per analogia alla comunione ordinaria, anche perché la normativa emergenziale è eccezionale e di stretta interpretazione. La Corte ha inoltre ritenuto violato il divieto di cumulo previsto dalla normativa emergenziale: il contributo per le parti comuni non costituisce un beneficio autonomo e svincolato, ma si inserisce nel sistema generale dei contributi e deve essere coordinato con i limiti sostanziali e con il meccanismo di riduzione proporzionale previsto per i contributi già percepiti. È stata altresì rilevata l'inapplicabilità dell'art. 67-quater del D.L. 83/2012, riferito al centro storico, poiché l'immobile si trovava fuori da tale perimetro. La sentenza d'appello è stata cassata nei limiti delle censure accolte, con rinvio alla Corte d'appello dell'Aquila, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• artt. 1100 ss. c.c.

  Disciplinano la comunione ordinaria, applicabile quando l'intero edificio appartiene a più soggetti pro indiviso senza unità immobiliari in proprietà esclusiva.

• artt. 1117 ss. c.c.

  La disciplina del condominio presuppone unità immobiliari in proprietà esclusiva, parti comuni accessorie e un rapporto di accessorietà; non si applica all'edificio integralmente appartenente ai medesimi soggetti pro indiviso.

• art. 3, comma 1, lett. e-bis), D.L. 39/2009

  “nel caso di immobili condominiali, l'assegnazione dei fondi necessari per riparare le parti comuni direttamente all'amministratore che sarà tenuto a preventivare, gestire e rendicontare in modo analitico e con contabilità separata tutte le spese relative alla ricostruzione. In tali fasi l'amministratore si avvale dell'ausilio di condomini che rappresentino almeno il 35 per cento delle quote condominiali”

  Prevede il contributo e le modalità di gestione delle risorse per le parti comuni degli immobili condominiali, ma non crea un autonomo canale di finanziamento applicabile a edifici privi dei presupposti strutturali del condominio.

• art. 14 disp. prel. c.c.

  Esclude l'applicazione analogica delle leggi eccezionali; la normativa emergenziale post-sisma, individuando tassativamente beneficiari e presupposti del contributo, non può essere estesa alla comunione ordinaria.

• art. 1, comma 3, OPCM 3790/2009

  Stabilisce il divieto di cumulo e consente un secondo contributo solo nelle ipotesi tassative previste dalla disciplina emergenziale.

• art. 3, comma 5-bis, OPCM 3790/2009

  “L'importo del contributo o del finanziamento dovuto al singolo proprietario ai sensi del presente articolo è diminuito, ove questo inerisce anche agli interventi strutturali o sulle parti comuni, della quota, rapportata al valore della proprietà individuale, del contributo o del finanziamento concesso al rappresentante della comunione o all'amministratore del condominio”

  Coordina il contributo individuale con quello relativo agli interventi strutturali o sulle parti comuni mediante una riduzione proporzionale, confermando che il contributo per le parti comuni non è indipendente dai limiti complessivi del sistema.

• art. 67-quater D.L. 83/2012

  La disciplina speciale relativa agli edifici privi di abitazioni principali è limitata al centro storico dell'Aquila e non si applica a immobili situati fuori da tale perimetro.

• OPCM 3805/2009

  Richiamata nel sistema normativo emergenziale, non consente di riconoscere un contributo autonomo per parti comuni di edifici non condominiali né di superare il divieto di cumulo.

Massime di principio

• Il condominio negli edifici presuppone necessariamente l'esistenza di più unità immobiliari o porzioni di piano in proprietà esclusiva, alle quali siano accessoriate parti comuni; quando l'intero edificio appartiene a più soggetti pro indiviso senza porzioni esclusive, ricorre invece una comunione ordinaria.
• La disciplina del condominio non può essere applicata analogicamente alla comunione ordinaria, poiché i due istituti hanno struttura diversa e il condominio richiede il rapporto di accessorietà tra parti comuni e proprietà esclusive.
• Una norma emergenziale che prevede contributi per le parti comuni degli immobili condominiali non è estensibile a un edificio integralmente detenuto in comunione pro indiviso, quando mancano i presupposti strutturali del condominio.
• Il contributo per le parti comuni previsto dalla normativa emergenziale non costituisce, di per sé, un beneficio autonomo e svincolato dai presupposti sostanziali, dai limiti e dal divieto di cumulo stabiliti dal sistema normativo complessivo.
• Le disposizioni emergenziali di carattere eccezionale devono essere interpretate restrittivamente e non possono essere applicate oltre i casi e i presupposti espressamente previsti, ai sensi dell'art. 14 disp. prel. c.c.
• Una pronuncia amministrativa che si limiti ad accertare l'illegittimità del silenzio e ordini all'amministrazione di provvedere non forma giudicato sostanziale sulla spettanza del beneficio, sulla qualificazione dell'immobile o sui presupposti del contributo.

Come è indicizzato