Cassazione Civile, Ordinanza n. 02842/2025 del 05/02/2025

Esito

La controversia

L'associazione professionale, tramite i propri soci rappresentanti, ha agito per ottenere l'accertamento della perdurante vigenza del contratto di locazione relativo a tre unità immobiliari site in Padova, sostenendo che, dopo la scadenza dell'originario rapporto al 31/8/1980, il contratto si fosse rinnovato tacitamente in forza della clausola contrattuale di rinnovo automatico e, in subordine, che si fosse concluso un nuovo contratto di locazione a far data dall'1/3/1987 in base alla corrispondenza intercorsa con la proprietà. In cassazione ha dedotto cinque motivi: 1) nullità per omessa pronuncia sull'eccezione di rinnovo tacito; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere la corte considerato pacifica la scadenza del 31/8/1980 e non aver valorizzato la clausola di rinnovo; 3) violazione delle norme sulla forma scritta dei contratti con la pubblica amministrazione e della disciplina transitoria della locazione, sostenendo che i comportamenti successivi e le comunicazioni tra le parti integrassero un nuovo accordo; 4) nullità per motivazione apparente quanto al mancato rilievo di un affidamento idoneo a sostituire la forma scritta; 5) violazione dell'art. 1375 c.c. per non avere riconosciuto rilevanza ai comportamenti concludenti e all'affidamento dell'associazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure sulla pretesa omessa pronuncia e sulla non contestazione, osservando che la Corte d'appello aveva espressamente escluso la configurabilità di una rinnovazione tacita del rapporto. Ha poi condiviso la conclusione secondo cui, trattandosi di locazione di immobile con controparte pubblica e di rapporto soggetto alla disciplina transitoria della legge n. 392/1978 e alle norme di contabilità pubblica, non era possibile desumere un rinnovo o un nuovo contratto da comportamenti concludenti o da un mero affidamento: la volontà negoziale della parte pubblica doveva risultare in forma scritta ad substantiam. Ha inoltre valorizzato il fatto che non vi era prova di una valida accettazione scritta della proposta del ministero, né comunque di un contratto valido, e che la successiva disdetta del 17/3/2003 aveva comunque fatto cessare il rapporto, rendendo il giudizio anche privo di interesse concreto. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Norma richiamata solo per indicare il rito introduttivo della controversia locatizia.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di omessa pronuncia è infondata perché la questione del rinnovo tacito era stata esaminata e respinta.

• art. 115 c.p.c.

  Il principio di non contestazione opera solo per fatti non contestati e già acquisiti al giudizio; nel caso concreto non poteva condurre a ritenere operante un rinnovo tacito escluso dalla disciplina applicabile.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Non sussisteva motivazione apparente, poiché la decisione d'appello era sorretta da un percorso argomentativo comprensibile e coerente.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede non può essere invocata per superare l'assenza della forma scritta richiesta per il rinnovo o la stipula di un contratto con la parte pubblica.

• artt. 16 ss. R.D. 18 novembre 1923, n. 2440

  Per i contratti con la pubblica amministrazione è necessaria la forma scritta e non sono sufficienti comportamenti concludenti o affidamenti impliciti.

• art. 17 R.D. 18 novembre 1923, n. 2440

  La conclusione del contratto può risultare anche da documenti non contestuali, ma sempre nel rispetto della forma scritta ad substantiam.

• art. 69 L. 27 luglio 1978, n. 392

  La disciplina richiamata non consente di fondare il rinnovo su un mero comportamento concludente; la proposta di rinnovo richiedeva comunque un'assunzione formale della volontà della conduttrice.

• art. 71 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Nel regime transitorio delle locazioni in corso non opera la rinnovazione automatica né la clausola convenzionale di tacita riconduzione in contrasto con la disciplina inderogabile.

• art. 97 Cost.

  La forma scritta nei contratti della pubblica amministrazione è funzionale al buon andamento e all'imparzialità, consentendo certezza del contenuto negoziale e controllabilità dell'azione amministrativa.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Presuppone l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, se dovuto.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Norma richiamata quale fonte dell'integrazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Nei contratti di locazione con controparte pubblica, la volontà di rinnovare o stipulare un nuovo rapporto deve risultare in forma scritta ad substantiam; non sono sufficienti comportamenti concludenti, pagamenti protratti nel tempo o un mero affidamento della controparte privata.
• Nel regime transitorio delle locazioni urbane disciplinato dalla L. n. 392/1978, non può configurarsi una rinnovazione automatica del contratto alla scadenza quando la disciplina inderogabile esclude tale effetto, anche se il contratto originario conteneva una clausola di tacita riconduzione.
• Il principio di non contestazione non consente di introdurre nel processo un fatto giuridico incompatibile con la disciplina applicabile o con l'interpretazione data dal giudice del merito; esso opera soltanto entro l'oggetto del giudizio così come correttamente delimitato.
• Non sussiste omessa pronuncia quando il giudice d'appello affronti espressamente o implicitamente la questione dedotta, purché la motivazione consenta di comprendere la ragione del rigetto.
• La buona fede nell'esecuzione del rapporto non può sostituire la forma richiesta dalla legge per la validità del contratto con la pubblica amministrazione, soprattutto quando la forma scritta è posta a tutela di interessi pubblicistici di certezza, controllo e buon andamento.

Come è indicizzato