Cassazione Civile, Sentenza n. 25693/2026 del 22/09/2026

Esito

La controversia

Il proprietario di un fabbricato edificato prima del 1967, con più vedute al primo piano sul fronte sud-ovest, ha agito nel 2017 contro i proprietari dell'edificio finitimo. Tra i fabbricati vi era un'intercapedine di circa un metro, qualificata come corsello di accesso all'abitazione di un terzo. Dal 2005 i convenuti avevano sopraelevato il proprio edificio, realizzando un nuovo secondo piano e recuperando il sottotetto a fini abitativi; la gronda del nuovo tetto sporgeva sulla particella dell'attore. Gli immobili erano in zona B2 fino al 20 aprile 2009 e furono poi riclassificati in zona A dal 21 aprile 2009. L'attore aveva chiesto l'accertamento dell'inesistenza di servitù, l'accertamento della violazione delle distanze, la demolizione della sopraelevazione con arretramento di dieci metri dal lato sud-ovest del proprio fabbricato, la rimozione della gronda aggettante e il risarcimento del danno. Il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza del 30 settembre 2020, aveva respinto le domande, ritenendo i fabbricati non frontistanti, la sopraelevazione realizzata in aderenza e non allegato un pregiudizio concreto per lo sporto di gronda. La Corte d'appello di Milano, con sentenza n. 862/2022 depositata il 15 marzo 2022, aveva rigettato l'appello, pur riconoscendo la frontistanza tra il balcone di nuova edificazione e la parete finestrata: aveva escluso l'applicabilità della distanza di dieci metri per la collocazione in zona A al momento della decisione e per la legge n. 55/2019, confermato la qualificazione dell'intervento come costruzione in aderenza e ritenuto non specificamente impugnata la statuizione sulla gronda. Con il primo motivo il ricorrente ha contestato l'interpretazione dell'art. 5, comma 1, lettera b-bis, della legge n. 55/2019, sostenendo che la norma interpretativa riguarda soltanto i commi secondo e terzo dell'art. 9 del d.m. n. 1444/1968 e non elimina la distanza di dieci metri prevista dal primo comma, n. 2. Con il quarto motivo ha dedotto che tale distanza, in ragione delle esigenze di igiene, salubrità e sicurezza, opera anche per le costruzioni consentite in zona A. Con il quinto motivo ha censurato la qualificazione come edificazione in aderenza, evidenziando l'intercapedine di circa un metro e l'aumento di volume prodotto dalla realizzazione di un intero nuovo piano. I restanti motivi riguardavano le norme tecniche di profilo, il divieto di nuova edificazione nel nucleo di antica formazione introdotto dal piano urbanistico dal 2009 e le conseguenze ripristinatorie e risarcitorie della violazione delle distanze, compresa la rimozione della gronda.

La decisione

La Corte ha accolto il primo, il quarto e il quinto motivo. Ha stabilito che l'art. 5, comma 1, lettera b-bis, della legge n. 55/2019 interpreta esclusivamente i commi secondo e terzo dell'art. 9 del d.m. n. 1444/1968 e non incide sul primo comma, n. 2, che impone la distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti per i nuovi edifici in zone diverse dalla zona A. La disciplina applicabile va individuata in base al momento della realizzazione dell'intervento: poiché la sopraelevazione fu eseguita nel 2005-2006, quando gli immobili erano in zona B2, la successiva riclassificazione in zona A dal 2009 non esclude la prescrizione, non essendo la disciplina sopravvenuta più favorevole al costruttore. Ha inoltre ritenuto che l'aderenza ai sensi dell'art. 877 c.c. presupponga l'assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al muro del vicino; quella esistente, anche se larga circa un metro e corrispondente a un corsello di proprietà di terzi, esclude tale qualificazione. La realizzazione di un intero nuovo secondo piano con aumento volumetrico costituisce nuova costruzione soggetta alle distanze vigenti al momento dell'intervento, e non un mero recupero del sottotetto o una ristrutturazione riconducibile alle discipline derogatorie richiamate dai controricorrenti. Sono stati dichiarati assorbiti il secondo motivo, relativo alle norme tecniche di profilo, il terzo, relativo al divieto urbanistico di nuova edificazione sopravvenuto nel nucleo di antica formazione, e il sesto, relativo alle tutele ripristinatorie e risarcitorie e alla gronda. La sentenza è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 9, primo comma, n. 2, d.m. 1444/1968

  L’art. 9 del d.m. 1444/1968 prescrive, al primo comma, n. 2, che per i nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A sia osservata in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri 10 fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

  La distanza minima di dieci metri prevista dal primo comma, n. 2, continua a operare per i nuovi edifici ricadenti fuori dalla zona A; la norma interpretativa del 2019, riferita ai commi secondo e terzo, non la limita né la esclude.

• art. 5, comma 1, lettera b-bis, l. 55/2019

  La norma di interpretazione autentica concerne dunque i soli commi secondo e terzo dell’art. 9, non il primo comma n. 2.

  La disposizione di interpretazione autentica circoscrive ai casi indicati dall'art. 9, primo comma, n. 3, i limiti di distanza previsti dai commi secondo e terzo; non restringe l'applicazione della distanza di dieci metri stabilita dal primo comma, n. 2.

• art. 873 c.c.

  Al tempo dell’opera — anni 2005-2006 — gli immobili erano collocati in zona B2, fuori dalla zona A: in tale zona il primo comma n. 2 dell’art. 9 trovava piena applicazione, per il valore di norma di legge statale dell’art. 9 e per la sua inserzione automatica nei regolamenti locali contrastanti, cui si sostituisce con immediata operatività nei rapporti fra privati per la natura integrativa che assume rispetto all’art. 873 c.c.

  La prescrizione statale sulle distanze integra la disciplina codicistica dell'art. 873 c.c. e opera nei rapporti tra privati, sostituendosi automaticamente alle disposizioni locali contrastanti.

• art. 877 c.c.

  La costruzione in aderenza, la cui nozione è contenuta nell’art. 877 c.c., postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia statica e funzionale rispetto a esso.

  La costruzione è in aderenza solo se manca qualsiasi intercapedine rispetto al muro preesistente del vicino e sussiste piena autonomia statica e funzionale; un'intercapedine, qualunque ne sia la larghezza, esclude tale qualificazione.

• art. 2-bis, primo comma, d.P.R. 380/2001

  L’art. 2-bis, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 consente bensì alle regioni di prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al d.m. n. 1444 del 1968, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali.

  Le deroghe regionali alle distanze del d.m. n. 1444/1968 sono consentite nel quadro della definizione o revisione degli strumenti urbanistici diretti a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree; ciò non trasforma però la nuova volumetria realizzata nel caso concreto in un intervento derogabile di recupero del sottotetto.

• art. 2-bis, comma 1-quater, d.P.R. 380/2001

  La disciplina di favore per tali interventi, ora dettata dal comma 1-quater dello stesso art. 2-bis, aggiunto dal d.l. n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024, presuppone però, fra l’altro, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione: condizioni che nella specie non ricorrono, avendo l’intervento comportato l’edificazione di un intero nuovo secondo piano con aumento volumetrico.

  La disciplina di favore per il recupero dei sottotetti richiede, tra l'altro, che non siano modificate forma e superficie dell'area del sottotetto delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l'altezza massima assentita; non è applicabile quando l'intervento realizza un nuovo piano con aumento volumetrico.

• art. 3, primo comma, lettera d), d.P.R. 380/2001

  Quel regime riconduce alla categoria delle ristrutturazioni edilizie, e non a quella delle nuove costruzioni, gli interventi di demolizione anche parziale e ricostruzione di edifici esistenti, pur con diversità di sagoma, di prospetti, di sedime e di caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, a condizione che ne sia mantenuto il precedente volume, e per essi consente il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, individuate con riferimento all’epoca dell’originaria costruzione.

  La riconduzione alla ristrutturazione edilizia del regime di demolizione e ricostruzione presuppone il mantenimento del volume precedente; il regime non si applica a un intervento senza demolizione che comporti un aumento volumetrico.

• art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  Quel regime riconduce alla categoria delle ristrutturazioni edilizie, e non a quella delle nuove costruzioni, gli interventi di demolizione anche parziale e ricostruzione di edifici esistenti, pur con diversità di sagoma, di prospetti, di sedime e di caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, a condizione che ne sia mantenuto il precedente volume, e per essi consente il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, individuate con riferimento all’epoca dell’originaria costruzione.

  La disciplina consente di rispettare le distanze legittimamente preesistenti per gli interventi di demolizione e ricostruzione a volume invariato; non opera per la costruzione di un nuovo piano con aumento di volume.

Massime di principio

• La distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti prevista dall'art. 9, primo comma, n. 2, del d.m. n. 1444/1968 resta applicabile ai nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A; l'interpretazione autentica dettata dall'art. 5, comma 1, lettera b-bis, della l. n. 55/2019 riguarda soltanto i commi secondo e terzo dell'art. 9.
• La disciplina delle distanze applicabile a un intervento edilizio si determina in base alla normativa urbanistica vigente al momento della sua realizzazione. Una successiva riclassificazione urbanistica non modifica la disciplina dell'opera già ultimata, salvo che la disciplina sopravvenuta sia più favorevole al costruttore.
• La costruzione in aderenza ai sensi dell'art. 877 c.c. presuppone l'assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al muro preesistente del vicino; la presenza di un'intercapedine, anche se di modesta larghezza o riferibile a un fondo di terzi, impedisce di qualificare l'intervento come edificazione in aderenza.
• La realizzazione di un intero nuovo piano con aumento volumetrico costituisce nuova costruzione soggetta alle distanze legali vigenti al momento dell'intervento e non è assimilabile al mero recupero di un sottotetto né alla demolizione e ricostruzione a volume invariato.

Come è indicizzato