Cassazione Civile, Ordinanza n. 23428/2026 del 17/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare relativo a un appartamento gravato da ipoteca volontaria di primo grado a garanzia di un mutuo INPDAP. Il promissario venditore aveva incaricato un'agenzia immobiliare di vendere l'immobile; il promissario acquirente aveva formulato proposta di acquisto e poi sottoscritto il preliminare, che prevedeva la vendita a corpo per € 155.000, con caparra confirmatoria di € 15.000, e l'obbligo del venditore di estinguere il mutuo e trasferire il bene libero da pesi entro il rogito da stipularsi entro il 31 luglio 2010. Il promissario acquirente non convocava il venditore per il rogito e, con raccomandata del luglio 2010, dichiarava unilateralmente risolto il preliminare assumendo l'inadempimento della controparte. In primo grado otteneva la risoluzione del contratto, la restituzione della caparra raddoppiata e la restituzione della provvigione all'agenzia; in appello, invece, la decisione veniva riformata con rigetto della domanda dell'acquirente e accoglimento della riconvenzionale del venditore sulla caparra. Con il ricorso per cassazione l'acquirente deduceva: (1) omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la Corte d'appello avesse trascurato la mancata chiara indicazione dell'ipoteca distinta dal mutuo e la mancata cancellazione dell'ipoteca entro il termine essenziale, circostanza che avrebbe reso impossibile la sua prestazione e giustificato la risoluzione; (2) violazione dell'art. 1538 c.c., assumendo che la Corte avesse illegittimamente valorizzato prove tecniche di parte e che la differenza di superficie dell'immobile fosse superiore al ventesimo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché i fatti dedotti come omessi erano stati invece espressamente considerati dalla Corte d'appello, la quale aveva fondato la decisione sulla consapevolezza comune delle parti circa il gravame ipotecario e sul fatto che l'obbligo di liberare l'immobile dai pesi e di estinguere il mutuo fosse esigibile solo al momento del rogito, mai avvenuto perché l'acquirente non aveva convocato il venditore. Ha inoltre osservato che il motivo, sotto la veste dell'omesso esame, mirava in realtà a una rivalutazione del fatto e dell'apprezzamento comparativo delle inadempienze, attività preclusa in sede di legittimità. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile e comunque manifestamente infondato: da un lato perché censurava la selezione delle prove tecniche e richiedeva un nuovo apprezzamento del merito; dall'altro perché l'art. 1538 c.c., anche se applicabile, consente solo la riduzione del prezzo e non la risoluzione del preliminare, rimedio neppure richiesto dal ricorrente. Le spese del giudizio di legittimità, comprese quelle del subprocedimento di sospensione, sono state poste a carico del ricorrente con distrazione in favore del difensore antistatario; è stato inoltre disposto l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1538 c.c.

  La norma sulla vendita a misura o a corpo, anche ove astrattamente applicabile, rileva solo ai fini della riduzione del prezzo e non integra di per sé un presupposto di risoluzione del contratto; la diversa misura dell'immobile non giustifica la risoluzione del preliminare quando non sia stata proposta la relativa domanda di riduzione del prezzo.

• art. 360 c.p.c., n. 5

  Il vizio di omesso esame è configurabile solo per un fatto storico decisivo effettivamente trascurato dal giudice di merito; non può essere utilizzato per ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio e del giudizio di fatto.

• Cass. SU 8053/2014

  È richiamata per ribadire i limiti del sindacato di legittimità sul vizio motivazionale e sull'apprezzamento delle prove.

• art. 378 c.p.c.

  La memoria ex art. 378 c.p.c. viene utilizzata dalla parte resistente per chiedere la liquidazione delle spese del subprocedimento di sospensione.

• art. 373 c.p.c.

  Il subprocedimento di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata è considerato funzionale al giudizio di legittimità, e le relative spese seguono la soccombenza finale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Ricorrendone i presupposti processuali, va dato atto dell'obbligo del ricorrente di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  È richiamato come parametro del contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• In sede di legittimità il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando il fatto asseritamente omesso sia stato invece considerato dal giudice di merito e il ricorrente miri solo a una nuova valutazione del materiale probatorio.
• Se il preliminare prevede espressamente che un immobile venga trasferito libero da pesi solo al momento del rogito, l'eventuale inadempimento del promittente venditore va verificato a quella data; se il promissario acquirente impedisce la stipula omettendo di convocare la controparte, non può fondare la risoluzione sulla mancata verifica dell'adempimento.
• La contestazione della scelta e della preferenza tra diverse consulenze o prove tecniche si risolve, di regola, in una critica al libero apprezzamento del giudice di merito e non è deducibile come violazione di legge sostanziale.
• Nella vendita pattuita a corpo, la divergenza di superficie dell'immobile non determina automaticamente la risoluzione del preliminare; l'art. 1538 c.c. è norma orientata alla riduzione del prezzo e non alla caducazione del vincolo, salvo diversa disciplina o diversa domanda.
• Le spese del subprocedimento cautelare o di sospensione funzionalmente collegato al giudizio di cassazione seguono la soccombenza definita nel giudizio di legittimità.

Come è indicizzato