Sentenza del 06/04/2017 n. 307 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dichiarato nell’atto di compravendita ai fini dell’imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate aveva determinato un maggior valore dell’immobile utilizzando il metodo comparativo, mediante il confronto con i prezzi risultanti da atti di trasferimento relativi a immobili ritenuti similari e ubicati nelle vicinanze, nonché facendo riferimento ai valori medi della zona risultanti dalle quotazioni OMI. La questione riguardava quindi la sufficienza e l’idoneità di tali elementi a fondare l’accertamento.

La decisione

La sentenza ha ritenuto fondato l’avviso di accertamento. Il metodo comparativo, se basato su trasferimenti di immobili similari e contigui, può costituire un valido elemento per rettificare il valore dichiarato. Anche le quotazioni OMI possono concorrere alla motivazione dell’accertamento come elemento presuntivo e di supporto, purché valutate insieme agli altri dati disponibili. Ne consegue la conferma della pretesa tributaria dell’Agenzia delle Entrate e il rigetto della contestazione del contribuente.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro)

  Consente la rettifica del valore dichiarato nell’atto quando il corrispettivo o il valore indicato risulti inferiore a quello effettivo, sulla base degli elementi acquisiti dall’Amministrazione finanziaria.

• Quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate

  I valori OMI non costituiscono, da soli, una prova automatica del valore di mercato dell’immobile, ma possono essere utilizzati come elemento presuntivo e comparativo, soprattutto se corroborati da ulteriori dati, quali atti relativi a immobili similari e contigui.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare può essere ritenuto adeguatamente motivato quando indica confronti concreti con compravendite di immobili similari per caratteristiche, ubicazione e periodo.
• Le quotazioni OMI, considerate isolatamente, non sono normalmente sufficienti a dimostrare il maggior valore; acquistano maggiore efficacia se supportate da comparazioni specifiche e da altri elementi oggettivi.
• Il contribuente può contestare l’accertamento dimostrando differenze rilevanti tra l’immobile oggetto dell’atto e quelli utilizzati come comparabili, oppure documentando condizioni particolari che ne riducano il valore, come stato di conservazione, vincoli, ubicazione o caratteristiche costruttive.
• La valutazione giudiziale deve considerare complessivamente gli elementi utilizzati dall’Amministrazione, senza richiedere necessariamente una perizia estimativa formale quando l’accertamento è fondato su dati comparativi sufficientemente specifici e verificabili.