Sentenza n. 655/2026 - Genova, Sezione 2

Esito

La controversia

La società ha impugnato il diniego del permesso di costruire in sanatoria richiesto ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001 e la conseguente ordinanza di demolizione. L’immobile, originariamente condonato e poi interessato da un permesso di costruire qualificato come intervento di restauro e risanamento conservativo, era stato dichiarato inagibile a causa di un dissesto statico e di un movimento franoso. A seguito di sopralluogo, il Comune ha contestato la demolizione e ricostruzione dell’edificio con incremento di superficie e volume, nonché opere interne di diversa distribuzione degli spazi. La ricorrente ha dedotto: erronea qualificazione e valutazione delle opere, sostenendo che gli interventi fossero opere di completamento o manutenzione straordinaria e che l’istanza rispettasse la doppia conformità; illegittimità del diniego paesaggistico, assumendo che il vincolo fosse successivo e che fosse possibile l’accertamento di compatibilità paesaggistica; erronea applicazione della disciplina del Piano di Bacino, sostenendo che le difformità dimensionali derivassero dal movimento franoso; violazione della disciplina sulle opere strutturali e sulle costruzioni in zona sismica, per non avere il Comune consentito l’interlocuzione e lo stralcio di alcune opere; sviamento, in quanto il procedimento sanzionatorio sarebbe stato avviato per sottrarre il Comune agli obblighi risarcitori derivanti dal dissesto, anziché per reprimere l’abuso; analoghi vizi sono stati dedotti contro l’ordinanza di demolizione, con l’ulteriore tesi che le difformità rientrassero nelle tolleranze costruttive, anche alla luce del cosiddetto Decreto Salva Casa.

La decisione

Il TAR ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che il titolo del 2006 fosse stato erroneamente qualificato come restauro e risanamento conservativo, poiché prevedeva la pressoché integrale demolizione e ricostruzione dell’immobile e la modificazione della forma del tetto; l’intervento doveva essere ricondotto alla sostituzione edilizia o, quantomeno, alla ristrutturazione edilizia. Dal verbale di sopralluogo, avente efficacia fidefaciente quanto ai fatti direttamente accertati, risultava inoltre un allungamento di tutti i prospetti, con incremento dell’area di sedime da 45,25 a 52,53 mq e del volume da 131,66 a circa 157,06 mc, eccedente anche la tolleranza costruttiva del 4%. Le opere sono state quindi qualificate come eseguite in totale difformità dal permesso di costruire, con conseguente legittimità dell’ordine vincolato di demolizione e ripristino ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 e dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004. Il motivo di sviamento è stato respinto: la mera successione temporale tra il contenzioso risarcitorio e l’avvio del procedimento sanzionatorio non dimostra la deviazione della funzione amministrativa; in presenza di un abuso edilizio totale, la demolizione è atto dovuto e vincolato, adottabile anche a distanza di tempo. Il diniego di sanatoria è stato ritenuto legittimo perché mancava la doppia conformità richiesta dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001: la disciplina urbanistica del Distretto DT_15 non consentiva, in assenza di P.U.O., incrementi volumetrici e l’istanza stessa prevedeva opere di costruzione e demolizione finalizzate a rendere il manufatto conforme, incompatibili con la sanatoria mediante doppia conformità. Il diniego era comunque fondato autonomamente sulla disciplina paesaggistica: il vincolo era anteriore al permesso di costruire e l’aumento di superficie e volume non rientrava nelle ipotesi tassative di accertamento di compatibilità paesaggistica dell’art. 167, comma 4, del d.lgs. 42/2004; ne derivava l’obbligo di rimessione in pristino ai sensi del comma 1. Il certificato di agibilità del 2012 non costituiva sanatoria edilizia, poiché attesta requisiti di sicurezza, salubrità e igiene, non la conformità urbanistico-edilizia. Le spese sono state integralmente compensate per la complessità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La sanatoria presuppone la doppia conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza; non è consentito conseguire tale conformità mediante opere eseguite successivamente alla domanda di sanatoria.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La realizzazione di opere in totale difformità dal permesso di costruire comporta l’adozione dell’ordine vincolato di demolizione e di rimessione in pristino.

• art. 34-bis, comma 1-bis, lett. c, d.P.R. 380/2001

  L’incremento di superficie e volume accertato, superiore alla tolleranza costruttiva del 4% richiamata dal giudice, non può essere considerato mera tolleranza esecutiva.

• art. 167, commi 1 e 4, d.lgs. 42/2004

  L’aumento di superficie utile e volume in area vincolata non rientra nelle ipotesi tassative di accertamento postumo della compatibilità paesaggistica e comporta la rimessione in pristino.

• art. 142, comma 1, d.lgs. 42/2004

  Il vincolo paesaggistico derivante dalla disposizione era anteriore al rilascio del titolo edilizio e rendeva applicabile la disciplina ordinaria della tutela paesaggistica.

• art. 136 d.lgs. 42/2004

  Il vincolo paesaggistico dichiarativo, unitamente al decreto ministeriale richiamato in sentenza, risultava anteriore alla realizzazione delle difformità.

• art. 146 d.lgs. 42/2004

  Gli aumenti percepibili di volume e superficie in area vincolata devono essere preventivamente sottoposti ad autorizzazione paesaggistica; la tutela non può essere elusa mediante la logica del fatto compiuto.

• art. 131 d.lgs. 42/2004

  La tutela paesaggistica riguarda la forma oggettivamente percepibile del territorio, sicché l’incremento volumetrico di un manufatto assume rilievo paesaggistico.

• art. 2700 c.c.

  Il verbale di sopralluogo costituisce atto pubblico, fidefaciente fino a querela di falso, delle circostanze di fatto in esso accertate.

  Le circostanze direttamente constatate dagli agenti accertatori nel verbale di sopralluogo non possono essere efficacemente smentite da una mera perizia di parte.

• art. 54, comma 4, d.lgs. 267/2000

  È richiamato quale fondamento dell’ordinanza sindacale con cui l’immobile era stato dichiarato inagibile; non costituisce il fondamento decisorio principale della sentenza.

Massime di principio

• La demolizione e ricostruzione pressoché integrale di un edificio, accompagnata dalla modificazione di elementi formali quali la sagoma o la forma del tetto, non può essere qualificata come mero restauro e risanamento conservativo, ma deve essere ricondotta alla sostituzione edilizia o, quantomeno, alla ristrutturazione edilizia.
• L’accertamento di incrementi di superficie e volume eccedenti le tolleranze costruttive integra una difformità sostanziale dal permesso di costruire e legittima l’ordine vincolato di demolizione e rimessione in pristino, anche quando sia trascorso un lungo periodo dalla realizzazione dell’abuso.
• La sanatoria edilizia ex art. 36 del d.P.R. 380/2001 è preclusa quando la conformità urbanistico-edilizia venga perseguita attraverso opere da eseguire dopo la presentazione della domanda, poiché la doppia conformità deve sussistere senza la necessità di interventi postumi di adeguamento.
• In presenza di un vincolo paesaggistico anteriore alla realizzazione dell’intervento, gli aumenti di superficie utile o volume non rientrano nelle ipotesi tassative di accertamento postumo della compatibilità paesaggistica previste dall’art. 167, comma 4, del d.lgs. 42/2004 e comportano la rimessione in pristino.
• Il certificato di agibilità attesta condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico dell’edificio, ma non costituisce titolo edilizio né sanatoria implicita delle difformità urbanistiche.
• L’ordine di demolizione di opere eseguite in totale difformità dal titolo edilizio è un atto dovuto e vincolato; la sua adozione non può essere censurata per sviamento sulla sola base della sua emanazione successiva ad altri procedimenti riguardanti il medesimo immobile.

Come è indicizzato