Sentenza del 22/11/2017 n. 4773 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la riqualificazione fiscale della vendita formalmente avente a oggetto un immobile come cessione di un'area edificabile. Secondo la prospettazione dell'Ufficio, la reale intenzione economica delle parti era trasferire un'area destinata alla nuova edificazione, con conseguente determinazione di una plusvalenza imponibile ai fini Irpef. La riqualificazione era fondata, in particolare, sull'oggetto sociale della società acquirente, incentrato sulla costruzione di edifici, e sulla richiesta di un permesso di costruire una nuova palazzina previa demolizione dell'immobile, presentata dopo il preliminare e prima del contratto definitivo.

Norme richiamate

• Norme in materia di plusvalenze immobiliari ai fini Irpef

  La plusvalenza derivante dalla cessione di un'area edificabile è imponibile secondo la disciplina Irpef, anche quando il contratto qualifica formalmente il bene trasferito come immobile.

• Principio di riqualificazione dell'operazione secondo la reale intenzione delle parti

  L'Amministrazione finanziaria e il giudice possono valutare gli elementi fattuali dell'operazione per individuare la sua effettiva natura economica, senza fermarsi alla qualificazione formale contenuta nel contratto.

Massime di principio

• La qualificazione fiscale di una cessione può dipendere dalla sostanza effettiva dell'operazione e non soltanto dalla descrizione formale del bene nel contratto.
• La demolizione dell'edificio esistente e la successiva costruzione di una nuova palazzina costituiscono elementi rilevanti per dimostrare che l'oggetto reale della vendita era un'area edificabile.
• L'attività e l'oggetto sociale dell'acquirente possono essere utilizzati come indizi della reale finalità economica dell'acquisto.
• La richiesta di un permesso di costruire presentata tra il preliminare e il definitivo rafforza la conclusione che le parti intendessero trasferire un'area destinata all'edificazione.
• In situazioni analoghe, per contestare la riqualificazione occorre fornire elementi concreti che dimostrino la reale destinazione del bene e l'assenza di un programma edificatorio già collegato alla vendita.