Circolare n. 13 del 13/06/2024

Nuova fattispecie imponibile (art. 67, lett. b-bis)

Introduzione della lettera b-bis: sono imponibili le plusvalenze da cessione a titolo oneroso di immobili per i quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati ai sensi dell'art.119 del decreto Rilancio, purché tali interventi si siano conclusi da non più di 10 anni. Esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante.

Soggetti interessati e ambito

La fattispecie rientra tra i redditi diversi; può produrla persona fisica (non in attività d'impresa), società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti nelle condizioni previste dall'art.67. Rilevano interventi eseguiti dal cedente o da altri aventi diritto e anche lavori sulle parti comuni dell'edificio.

Dies a quo e prima cessione

Il termine decennale si calcola dalla data di conclusione degli interventi (documentata da abilitazioni/comunicazioni amministrative). La plusvalenza rileva in relazione alla prima cessione onerosa effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, salvo interposizione.

Criteri di calcolo (art. 68) - regola generale

La plusvalenza è la differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto/costo di costruzione aumentato di altri costi inerenti; per i beni donati si assume il costo sostenuto dal donante.

Criteri di calcolo - trattamenti per spese Superbonus

Se gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni e si è fruito del Superbonus al 110% con opzione per sconto in fattura o cessione del credito, le spese relative agli interventi non sono considerate ai fini del costo. Se sono trascorsi più di 5 anni (ma non più di 10) e ricorrono le stesse condizioni, si considera ai fini del costo solo il 50% delle spese. Se l'agevolazione non è stata fruita al 110% o non sono state esercitate le opzioni, le spese possono concorrere al costo secondo le regole ordinarie.

Rivalutazione per immobili acquisiti oltre 5 anni

Per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o costo di costruzione, determinato secondo le nuove regole, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Imposta sostitutiva facoltativa

È prevista la possibilità, su richiesta del venditore resa al notaio, di applicare l'imposta sostitutiva del 26% (ex comma 496 L. 266/2005) alle plusvalenze disciplinate dalla nuova lettera b-bis; il notaio applica e versa l'imposta e ne comunica i dati all'Agenzia.

Decorrenza

Le nuove disposizioni si applicano alle cessioni effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Variazione dello stato dei beni e rendita catastale (commi 86-87)

L'Agenzia delle Entrate effettua verifiche mediante liste selettive e tecnologie di interoperabilità per accertare la presentazione, ove prevista, delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni (d.m. 701/1994) relative alle unità interessate da interventi Superbonus, anche ai fini dell'aggiornamento della rendita catastale.

Comunicazioni e stimolo alla compliance

Per i casi in cui risulti omessa la dichiarazione, l'Agenzia può inviare una comunicazione al contribuente ai sensi dei commi 634-636 della L. 190/2014 per sollecitare l'adempimento e favorire la regolarizzazione spontanea.