Cassazione Civile, Ordinanza n. 27407/2022 del 20/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla rivendicazione, da parte del condominio, della proprietà comune di un appartamento interno allo stabile già adibito ad alloggio del portiere e occupato dalle convenute dopo la cessazione del rapporto di locazione. Il condominio agiva per l'accertamento della proprietà condominiale e per il rilascio del bene; le convenute resistevano negando la natura comune dell'immobile e proponendo domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva in capo alla società da cui avevano acquistato, chiamando poi in garanzia la propria dante causa per evizione. In cassazione le ricorrenti deducevano violazione degli artt. 1117, 2697 e 2909 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente ritenuto sufficiente, ai fini della prova della condominialità, la clausola del regolamento condominiale che includeva l'appartamento tra i beni comuni e le tabelle millesimali, senza verificare l'effettiva destinazione funzionale e strutturale del bene; lamentavano inoltre che fosse stato attribuito rilievo a un precedente giudicato solo incidentale sulla cessazione della locazione, non vincolante nel presente giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha respinto il ricorso. Ha affermato che, per i locali dell'edificio suscettibili di utilizzazioni diverse, come l'alloggio del portiere, la comunione deriva dalla specifica destinazione impressa all'atto della costituzione del condominio o da un titolo idoneo, e che nel caso concreto tale destinazione risultava dal regolamento condominiale trascritto e dalla situazione di fatto. Ha quindi confermato la valutazione della Corte d'appello secondo cui i titoli di acquisto prodotti dalle ricorrenti erano successivi alla nascita della comunione e non idonei a superare l'attribuzione del bene alle parti comuni. Sono rimasti assorbiti gli ulteriori profili di censura. Le ricorrenti sono state condannate al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  non configura una mera presunzione vincibile con qualsiasi prova, ma una regola di attribuzione della proprietà comune superabile solo da un titolo contrario; per i locali potenzialmente suscettibili di uso autonomo è necessaria una specifica destinazione al servizio comune all'atto della costituzione del condominio

• art. 2697 c.c.

  invocato dalle ricorrenti sul riparto dell'onere probatorio; la Corte ha ritenuto sufficiente la prova della destinazione comune risultante dal regolamento trascritto e ha reputato inidonei i titoli successivi prodotti a contrastarla

• art. 2909 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti per contestare l'efficacia di un precedente accertamento incidentale; la censura è stata ritenuta assorbita dopo il rigetto della principale doglianza

• art. 1131 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per affermare la legittimazione dell'amministratore del condominio a rappresentare l'ente nella tutela della proprietà comune

• art. 1136 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello nel quadro della rappresentanza/organizzazione condominiale, in relazione alla legittimazione processuale dell'amministratore

• art. 1483 c.c.

  richiamato nel giudizio di merito per la domanda di garanzia per evizione proposta contro la dante causa del bene

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17

  richiamata quale norma introduttiva del meccanismo dell'ulteriore contributo unificato

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-bis

  richiamato in collegamento con l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Per i locali dell'edificio che possono essere destinati a usi diversi, la loro natura condominiale non discende automaticamente dalla struttura dell'immobile, ma dalla specifica destinazione al servizio comune risultante da un titolo o dalla concreta situazione al momento della costituzione del condominio.
• Il regolamento condominiale trascritto può costituire titolo idoneo a comprovare l'inclusione di un bene tra le parti comuni, specie se conforme alla destinazione originaria impressa dal costruttore e non contrastato da titoli anteriori o coevi contrari.
• Una volta formatasi la comproprietà condominiale di un bene ex art. 1117 c.c., i successivi atti di acquisto di singole unità immobiliari comprendono la quota del bene comune senza necessità di specifica menzione; titoli successivi non possono prevalere su una preesistente attribuzione comune.
• L'accertamento del giudice di merito sulla destinazione di un locale ad alloggio del portiere deve considerare sia la situazione di fatto sia il titolo regolamentare o negoziale esistente alla nascita del condominio; la prova contraria richiede elementi idonei a dimostrare un diverso assetto proprietario originario.
• Il richiamo a un precedente accertamento incidentale non è decisivo quando la controversia si risolve sulla base di un diverso titolo e della prova della destinazione originaria del bene comune.

Come è indicizzato