Cassazione Civile, Ordinanza n. 21212/2025 del 24/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una delibera assembleare con cui il condominio aveva vietato a una società condomina di destinare alcuni immobili di sua proprietà a poliambulatorio medico, richiamando il regolamento condominiale che vietava determinati usi dei locali interni allo stabile. In primo grado la domanda della società diretta a ottenere la nullità della delibera era stata rigettata; in appello, invece, la delibera era stata dichiarata nulla limitatamente al divieto imposto alla società, ritenendo che, per effetto dei lavori di ristrutturazione e della chiusura dell'unico collegamento con l'androne condominiale, i locali dovessero considerarsi "esterni" e quindi non soggetti all'art. 22 del regolamento. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi: (1) violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la Corte d'appello avrebbe fondato la nullità su circostanze di fatto sopravvenute e non esistenti al momento della delibera e dell'introduzione del giudizio; (2) violazione degli artt. 1137 e 1418 c.c., per avere dichiarato la nullità in base a un fatto successivo alla delibera; (3) violazione delle norme su parti comuni, regolamento condominiale e interpretazione contrattuale, per avere escluso l'applicabilità del regolamento ai locali della società; (4) omessa valutazione dell'eccezione del condominio sulla irrilevanza del fatto della chiusura dell'accesso all'androne, non assentita dagli altri condomini; (5) errata interpretazione dell'art. 22 del regolamento, che secondo il ricorrente si applicava a tutte le unità immobiliari aventi diritto di condominio sulle parti comuni, comprese quelle collegate al locale originario; (6) conseguenze sulle spese di lite. La società ha resistito con controricorso, eccependo anche l'inammissibilità del ricorso per difetto di interesse del condominio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata l'eccezione di inammissibilità per carenza di interesse, rilevando che la nullità è deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d'ufficio. Ha però accolto l'eccezione di giudicato esterno sollevata dal condominio in memoria: tra le stesse parti era intervenuta una diversa sentenza passata in giudicato, che aveva già accertato la violazione dell'art. 22 del regolamento condominiale da parte della società per il cambio di destinazione d'uso del locale interno con accesso da via Latina 545/B/C. Tale giudicato precludeva la declaratoria di nullità della delibera del 22 giugno 2009 nella parte in cui vietava la destinazione a poliambulatorio del locale interno all'edificio. In ragione di ciò la Corte ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito rigettando la domanda della società di nullità della delibera assembleare. Le spese dei gradi di merito e del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate, poiché il giudicato esterno si è formato dopo la proposizione del ricorso per cassazione.

Norme richiamate

• art. 1421 c.c.

  La nullità è deducibile da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d'ufficio.

• art. 112 c.p.c.

  Il primo motivo denunciava violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1137 c.c.

  È richiamato in tema di impugnazione delle deliberazioni condominiali e di regime di validità/nullità della delibera.

• art. 1418 c.c.

  È richiamato per la dedotta nullità della delibera condominiale.

• art. 1117 c.c.

  È richiamato in relazione alla disciplina delle parti comuni dell'edificio.

• art. 1118 c.c.

  È richiamato in relazione ai diritti del condomino sulle cose comuni.

• art. 1138 c.c.

  È richiamato in relazione al regolamento di condominio.

• art. 1362 c.c.

  È richiamato per la pretesa errata interpretazione del regolamento condominiale.

• art. 116 c.p.c.

  È richiamato nei motivi relativi alla valutazione delle prove e dei fatti accertati.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato in tema di onere della prova e rilevanza dei fatti allegati.

• art. 115 c.p.c.

  È richiamato per la dedotta errata considerazione delle risultanze di causa.

• art. 91 c.p.c.

  È richiamato in relazione alla regolazione delle spese di lite.

• art. 372 c.p.c.

  È richiamato per la produzione documentale in cassazione relativa al giudicato esterno.

• art. 324 c.p.c.

  È richiamato per la formazione del giudicato formale.

• art. 124 disp. att. c.p.c.

  È richiamato quale base dell'attestazione dell'assenza di ricorso per cassazione avverso la sentenza invocata come giudicato esterno.

• art. 327 c.p.c.

  È richiamato per verificare la scadenza del termine per impugnare e dunque la definitività della sentenza invocata.

• art. 384 comma 2 c.p.c.

  Consente alla Corte, una volta accolto il ricorso e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere la causa nel merito.

Massime di principio

• La nullità di un atto o di una deliberazione può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d'ufficio; pertanto, non è inammissibile per difetto di interesse l'impugnazione proposta dalla parte che intenda far valere il vizio radicale.
• Il giudicato esterno formatosi tra le stesse parti su un punto decisivo della controversia è opponibile in cassazione anche se si è formato dopo la chiusura del giudizio di merito, purché sia documentato in modo certo.
• Quando un giudicato esterno ha già accertato la violazione, da parte della medesima controparte, delle disposizioni regolamentari condominiali relative all'uso di un locale interno, la successiva domanda di nullità di una delibera che inibisca quello stesso uso deve essere rigettata per effetto preclusivo del giudicato.
• Se la decisione impugnata va cassata ma non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può decidere nel merito ai sensi dell'art. 384, comma 2, c.p.c.
• Le spese possono essere compensate quando l'esito del giudizio dipende da un giudicato esterno formatosi successivamente alla proposizione del ricorso, così da rendere non imputabile alla parte soccombente la necessità di aver coltivato la lite.

Come è indicizzato