Sentenza n. 4/2026 - Pescara, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la determina adottata dopo l’inottemperanza a un ordine di demolizione, non impugnato, relativo a un bungalow stabilmente infisso al suolo e collegato alle reti elettrica, idrica e fognaria. Il Comune aveva disposto l’acquisizione gratuita dell’area di sedime, appartenente a un terzo, e della struttura, nonché applicato alla ricorrente la sanzione prevista dall’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. 380/2001, ritenendola responsabile in quanto avente la disponibilità del bungalow. Il Collegio ha ritenuto ammissibili le contestazioni rivolte contro la sanzione, poiché la ricorrente, non proprietaria dell’area e non interessata a contestare il ripristino, non aveva ragione di impugnare l’ordine di demolizione. Nel merito, è stata contestata la legittimità della sanzione per difetto di titolarità e di potere giuridico di procedere alla demolizione. La struttura, pur commercializzata come kit bungalow montabile, è stata qualificata come bene immobile per la stabile incorporazione al suolo. In assenza di prova della costituzione di un diritto reale di superficie, essa è stata ritenuta acquisita per accessione al proprietario della piazzola. Il contratto relativo alla locazione stagionale della piazzola, fondato sulla presunta mobilità della struttura, non è stato ritenuto idoneo a escludere l’accessione. La ricorrente ha inoltre rinunciato all’impugnazione della parte della determina concernente l’acquisizione dell’area di sedime, per carenza di interesse.

La decisione

Il TAR ha dichiarato improcedibile la parte del ricorso relativa agli effetti acquisitivi sull’area di sedime, in quanto la ricorrente ha dichiarato di non avere interesse a contestarli e ha rinunciato all’impugnazione in parte qua. Ha invece accolto il ricorso nella parte relativa alla sanzione pecuniaria. La mancata impugnazione dell’ordine di demolizione non ha comportato l’inammissibilità delle censure concernenti la successiva sanzione, poiché la ricorrente non era proprietaria dell’area e non aveva, secondo la ricostruzione accolta, il potere giuridico di eseguire la demolizione. Il bungalow è stato qualificato come immobile, in ragione del collegamento stabile al suolo e agli impianti. Il Comune avrebbe dovuto accertare la posizione giuridica dei diversi soggetti coinvolti, distinguendo il proprietario del suolo, il proprietario dei materiali, l’autore materiale dell’opera e il mero utilizzatore, nonché verificare chi disponesse effettivamente del potere di demolire. La ricorrente, avendo acquistato soltanto un kit di montaggio e non la struttura immobiliare poi realizzata a sua insaputa, era al più titolare di un rapporto personale di godimento e non proprietaria, possessore qualificato o utilizzatrice dotata di autonoma disponibilità del bene. Un soggetto titolare di un mero diritto personale di godimento non può essere sanzionato per omessa demolizione se non dispone del potere giuridico di rimuovere l’opera. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese, liquidate in euro 1.000, oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 31, comma 4-bis, d.P.R. 380/2001

  La sanzione pecuniaria per l’inottemperanza all’ordine di demolizione può essere applicata solo al soggetto che abbia effettivamente il potere giuridico di provvedere alla demolizione; non è sufficiente la mera disponibilità materiale o il godimento personale dell’opera.

• art. 812 c.c.

  Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.

  Il collegamento stabile, anche se materialmente separabile o realizzato con modalità non definitive, può qualificare una struttura come bene immobile quando essa è incorporata al suolo e funzionalmente stabilizzata mediante impianti e allacciamenti.

• artt. 934, 935, 936 e 937 c.c.

  La qualificazione della struttura come immobile impone di verificare l’operatività dell’accessione e le diverse posizioni del proprietario del suolo, del proprietario dei materiali e dell’autore dell’opera; in assenza di un valido diritto reale di superficie, la struttura accede al suolo.

• art. 8 c.p.a.

  Il giudice amministrativo può conoscere incidentalmente delle questioni relative a diritti reali rilevanti per la decisione, senza produrre effetti di giudicato sostanziale su tali diritti.

Massime di principio

• La sanzione pecuniaria prevista per l’inottemperanza all’ordine di demolizione può essere irrogata soltanto a chi sia giuridicamente in grado di eseguire il comando ripristinatorio; la mera utilizzazione materiale o la titolarità di un diritto personale di godimento non bastano quando il soggetto non dispone del potere di demolire il bene.
• Una struttura prefabbricata stabilmente infissa al suolo e collegata alle reti elettrica, idrica e fognaria è qualificabile come bene immobile, anche se originariamente commercializzata come manufatto mobile o kit montabile.
• In assenza di prova della costituzione di un valido diritto reale di superficie, la struttura stabilmente incorporata al suolo appartiene per accessione al proprietario dell’area; un contratto personale di locazione della piazzola non è idoneo a derogare a tale effetto quando presuppone una mobilità della struttura incompatibile con lo stato di fatto.
• Prima di irrogare la sanzione per omessa demolizione, l’amministrazione deve ricostruire la posizione giuridica dei soggetti coinvolti e verificare chi abbia il potere effettivo e giuridico di eseguire la demolizione, distinguendo proprietario del suolo, proprietario dei materiali, autore dell’opera e mero utilizzatore.
• La mancata impugnazione dell’ordine di demolizione non rende necessariamente inammissibile l’impugnazione della successiva sanzione pecuniaria quando il ricorrente non aveva interesse a contestare il ripristino e deduce autonomamente di non essere titolare del potere di demolire.

Come è indicizzato