Sentenza del 02/02/2021 n. 41 - Comm. Trib. Prov. Treviso

Esito

La controversia

La società aveva ottenuto l'agevolazione fiscale per acquisto di aree edificabili (registro 1% e imposte ipotecarie/catastali fisse) a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenisse entro il termine previsto (originariamente 5 anni, poi prorogato a 11). Gli atti di compravendita risalgono al 2006; le aree non sono state edificate entro 11 anni e l'Agenzia ha notificato tre avvisi di liquidazione (agosto 2019) perdendo la società le agevolazioni. La ricorrente deduce tre motivi: 1) l'inizio dei lavori (denuncia di inizio lavori del 20/7/2015) sarebbe sufficiente a integrare l'utilizzazione edificatoria e quindi il termine sarebbe ancora pendente; 2) il mancato rispetto del termine è dovuto a causa di forza maggiore legata a varianti comunali al piano di lottizzazione; 3) se l'intervento è iniziato la decadenza dovrebbe applicarsi solo alla porzione non edificata e non all'intera area.

La decisione

La Commissione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto che la nozione di "utilizzazione edificatoria" vada interpretata secondo prassi e giurisprudenza (edificio significativo, ossia rustico con mura perimetrali e copertura) e che nei fatti le aree sono rimaste prive di tale utilizzazione entro il termine. La pretesa di forza maggiore non è stata provata: l'ostacolo non era dimostrato come imprevedibile o assolutamente impeditivo e la ricorrente non ha provato di essersi tempestivamente attivata e di aver compiuto tutte le azioni necessarie. Il motivo relativo alla limitazione della decadenza alla sola porzione non edificata è stato considerato generico e inammissibile per mancanza di specificazione normativa e di quantificazione. La ricorrente è condannata alle spese di lite, liquidate in Euro 3.000.

Norme richiamate

• Legge n.388/2000, art.33

  Disciplina l'agevolazione per le cessioni di aree edificabili con condizione risolutiva temporale: l'utilizzazione edificatoria entro il termine previsto; la mancata utilizzazione comporta perdita del beneficio.

• Legge n.388/2000, art.3, comma 3

  Nel testo della decisione viene richiamata la disposizione che condiziona l'agevolazione all'utilizzazione edificatoria entro il termine (5 anni, poi proroga a 11).

• Circolare Agenzia delle Entrate n.11/E del 31/01/2002

  Precisazioni sulla nozione di "utilizzazione edificatoria": per aree la condizione si considera soddisfatta con la realizzazione, nel termine, di un edificio 'significativo' dal punto di vista urbanistico, inteso come rustico con mura perimetrali e copertura.

• Codice Civile, art.2645-bis, comma 6

  Richiamato come base per la definizione formale di "rustico" utile a definirne la 'utilizzazione edificatoria'.

• Corte di Cassazione, n.30018/2017

  Giurisprudenza di legittimità che conferma che l'edificio a rustico (mura perimetrali e copertura) integra la nozione di utilizzazione edificatoria entro il termine.

• Corte di Cassazione, n.25266/2019

  La fruizione del beneficio richiede l'integrale realizzazione di nuova costruzione; le sole opere di urbanizzazione non sono sufficienti.

• Corte di Cassazione, sez. unite, n.8094/2020

  Principio secondo cui l'agevolazione può essere conservata se il mancato rispetto del termine dipende da causa esterna non imputabile all'acquirente (forza maggiore o factum principis), purché imprevedibile, inevitabile e documentata e il contribuente si sia tempestivamente attivato.

• Corte di Cassazione, n.36799/2019

  La causa di forza maggiore richiede l'assoluta impossibilità di eseguire il comportamento richiesto e non una semplice difficoltà.

• D.lgs. n.546/1997, art.18

  Richiamato come riferimento per l'inammissibilità di motivi generici e non specificati nell'impugnazione amministrativa.

Massime di principio

• Per conservare l'agevolazione su aree edificabili occorre che l'utilizzazione edificatoria sia realizzata entro il termine previsto (5 anni originari, prorogati a 11 ove applicabile); la giurisprudenza e la prassi valutano come sufficiente un edificio realizzato a rustico con mura perimetrali e copertura.
• La semplice denuncia di inizio lavori o atti amministrativi non comprovano di per sé l'avvenuta 'utilizzazione edificatoria' se non è raggiunto lo stato di rustico richiesto dalla prassi e dalla Cassazione.
• La doglianza per causa di forza maggiore può avere successo solo se il contribuente dimostra che l'evento era imprevedibile, esterno, inevitabile e ha reso assolutamente impossibile l'esecuzione entro i termini, oltre a dimostrare di essersi tempestivamente attivato e di aver compiuto tutte le azioni concrete per evitare la decadenza.
• Se si pretende una limitazione della decadenza alla sola porzione non edificata, va fornita una specifica argomentazione normativa e una quantificazione documentale; richieste generiche saranno inammissibili.
• Il carico probatorio è sul contribuente: conservare e produrre tutta la documentazione (permessi, comunicazioni al comune, varianti, tempistiche, prove di interventi e comunicazioni) è essenziale per far valere eccezioni o cause di forza maggiore.
• In caso di ritardi dovuti a varianti urbanistiche o comportamenti della pubblica amministrazione è consigliabile attivarsi immediatamente (recorsi amministrativi, diffide, istanze di sospensione/accertamento) e documentare ogni passaggio per poter invocare factum principis/forza maggiore.