Sentenza del 28/01/2016 n. 404 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la distinzione tra terreno agricolo e area fabbricabile ai fini dell'ICI disciplinata dal D.Lgs. n. 504/1992. L'area è considerata fabbricabile quando risulta utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se tale strumento non è ancora stato approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti urbanistici attuativi. In tal caso, la base imponibile non è il reddito dominicale agricolo, ma il valore venale in comune commercio, valutato considerando l'effettiva e prossima possibilità di edificazione e gli eventuali costi e oneri di urbanizzazione.

La decisione

La qualificazione dell'area come fabbricabile dipende dall'inclusione della stessa nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, senza necessità che siano già intervenute l'approvazione regionale o l'adozione degli strumenti attuativi. L'ICI deve quindi essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, con una possibile riduzione del valore in funzione della concreta difficoltà o lontananza dell'edificazione e degli oneri necessari per urbanizzare l'area. Il testo non specifica l'esito formale del giudizio né il soggetto che ha proposto il ricorso; la massima enuncia tuttavia un principio favorevole alla qualificazione urbanistica dell'area come edificabile ai fini fiscali.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, disciplina dell'ICI

  Un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  Ai fini ICI, la natura edificabile dell'area sussiste già con l'adozione dello strumento urbanistico generale comunale, indipendentemente dall'approvazione regionale e dalla presenza di strumenti attuativi.

• Art. 3, comma 2, D.L. n. 223/2006

  È richiamato tra i riferimenti normativi, ma dal testo fornito non emerge una specifica interpretazione autonoma della disposizione.

• Art. 2135 c.c.

  È richiamato quale riferimento per la nozione di attività agricola, ma il principio centrale della decisione riguarda la qualificazione urbanistica dell'area ai fini ICI.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno è edificabile ai fini ICI o IMU, occorre verificare anzitutto lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, non soltanto la situazione catastale o l'uso agricolo attuale.
• L'edificabilità fiscale può sussistere anche prima dell'approvazione regionale dello strumento urbanistico e prima dell'approvazione dei piani attuativi.
• La base imponibile di un'area edificabile è il valore venale in comune commercio, non necessariamente il valore massimo teorico: devono essere considerati la concreta e prossima possibilità di costruire, i vincoli esistenti, i tempi della procedura e gli oneri di urbanizzazione.
• La destinazione agricola o l'effettiva coltivazione del terreno non escludono automaticamente l'edificabilità fiscale se lo strumento urbanistico comunale attribuisce all'area una potenzialità edificatoria.
• In caso di contestazione, è opportuno esaminare gli atti urbanistici vigenti alla data d'imposta e documentare gli elementi che incidono sul valore venale, come vincoli, mancata approvazione dei piani attuativi, costi di urbanizzazione e concreta commerciabilità del bene.