Cassazione Civile, Sentenza n. 9986/2017 del 20/04/2017

Esito

La controversia

Una condomina impugnò le deliberazioni assembleari del 20 marzo 2003 relative, tra l’altro, alla nomina dell’amministratore, all’approvazione del preventivo e dello stato di riparto per il 2003 e ai lavori di sistemazione dell’androne e delle scale, denunciando la violazione delle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 2841/2006, accolse parzialmente la domanda e annullò soltanto la delibera sui lavori dell’androne e delle scale. La Corte d’appello di Salerno, con sentenza n. 304/2012, rigettò l’appello del condominio, ritenendo corretto il computo dei quorum sulla base della tabella millesimale generale e considerando comproprietari delle scale e dell’androne anche i titolari dei locali terranei con accesso diretto dalla strada. Il condominio ricorse per cassazione con tre motivi, esaminati congiuntamente: 1) violazione degli artt. 1136 c.c. e 68 disp. att. c.c., sostenendo che le tabelle utilizzabili per le deliberazioni dovessero essere individuate in relazione all’oggetto e che, per i lavori, i quorum dovessero essere calcolati sui soli condomini interessati; 2) vizio motivazionale, per avere la Corte territoriale richiamato una pronuncia ritenuta non pertinente, concernente il conflitto d’interessi; 3) violazione degli artt. 1136 e 1123 c.c. e contraddittorietà della motivazione, sostenendo che i proprietari dei locali terranei fossero estranei alla comproprietà funzionale di androne e scale e non dovessero partecipare alla deliberazione, anche perché la spesa sarebbe gravata soltanto sui condomini interessati. Nel ricorso si richiamavano inoltre la legittimazione assembleare dei conduttori prevista dalla L. n. 392/1978 e precedenti sul condominio parziale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, reputando infondati i motivi. Ha ribadito che, in assenza di titolo contrario, androne e scale sono parti comuni ex art. 1117 c.c. anche rispetto ai proprietari dei locali terranei con accesso diretto dalla strada: tali beni restano inseriti strutturalmente nell’unico edificio e possono recare ai proprietari dei locali un’utilità, anche ridotta, per l’accesso a locali comuni e alla copertura e per la conservazione e sicurezza dell’edificio. Il condominio parziale rileva sul piano funzionale, in particolare per la gestione e l’imputazione delle spese, ma non determina, in questa fattispecie, l’esclusione dei proprietari dei locali terranei dalla comproprietà delle scale e dell’androne. Ne consegue che la delibera sui lavori doveva essere valutata, quanto ai quorum, secondo la tabella millesimale generale e con riferimento alla compagine condominiale complessiva. La Corte ha inoltre osservato che non era stata sostanzialmente smentita la deduzione secondo cui i proprietari dei locali terranei erano comproprietari dell’ex portineria, accessibile attraverso il portone e l’androne. Ha condannato il condominio a rimborsare al difensore anticipatario dei controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali, IVA e CPA. Ha escluso la colpa grave richiesta per l’ulteriore condanna ai sensi dell’abrogato art. 385, comma 4, c.p.c., precisando che la mera infondatezza della tesi non basta e che, nel caso concreto, la rilevanza dei profili giuridici esaminati escludeva tale presupposto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Invero questa Corte non può che disattendere l’assunto del ricorrente, prefigurato a premessa dei motivi, secondo cui “ai fini dell’approvazione dei lavori di sistemazione dell’androne e delle scale (…), la validità della delibera debba essere verificata con riferimento ai millesimi dei soli condomini interessati ai lavori in parola (…) e non di tutti i condomini del fabbricato”.

  La Corte conferma che androne e scale sono, in assenza di titolo contrario, parti comuni dell’edificio anche per i proprietari dei locali terranei con accesso dalla strada; la loro partecipazione alla comproprietà rileva anche nel computo dei quorum assembleari.

• art. 1123 c.c.

  Più esattamente, se è vero che “il condominio parziale postula che il condominio originario non si frantumi in nuovi, distinti condominii” (così in motivazione Cass. 21.1.2000, n. 651), talchè è figura diversa dal “condominio separato” ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c., ne deriva che anche nell’evenienza in cui le scale, i cortili, i lastrici solari, gli impianti siano “destinati a servire una parte dell’intero fabbricato”, permangono in ogni caso la partecipazione, l’inclusione strutturale di tali beni, di siffatte opere nell’ “unico edificio” e con essa la comproprietà ex art. 1117 c.c. degli stessi beni, delle stesse opere in capo a tutti ed a ciascun condomino.

  L’art. 1123, comma 3, disciplina la ripartizione delle spese in base all’utilità e può fondare un condominio parziale sul piano funzionale, ma non comporta, secondo la Corte, la trasformazione strutturale dell’edificio in condomìni distinti né elimina, nel caso deciso, la comproprietà delle parti comuni.

• art. 1136 c.c.

  Correttamente dunque – in dipendenza cioè dell’imprescindibile concorso alle spese dei proprietari dei locali terranei – i giudici di merito hanno opinato per l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei quorum per la ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria dell’androne e delle scale.

  Quando i lavori riguardano parti comuni dell’edificio alle quali partecipano anche i proprietari dei locali terranei, il quorum assembleare va computato considerando l’intera compagine condominiale e applicando la tabella millesimale generale.

• art. 385, comma 4, c.p.c.

  Questa Corte infatti spiega che la colpa grave postulata dall’abrogato comma 4 dell’art. 385 c.p.c. presuppone che la parte abbia agito, o resistito, con la coscienza dell’infondatezza della domanda o dell’eccezione, ovvero senza avere adoperato la normale diligenza per acquisire la coscienza dell’infondatezza della propria posizione (cfr. Cass. 20.1.2015, n. 817; Cass. 18.1.2010, n. 654, secondo cui la colpa grave, di cui all’art. 385 c.p.c., comma 4, si specifica nella condotta consapevolmente contraria alle regole generali di correttezza e buona fede tale da risolversi in un uso strumentale ed illecito del processo, in violazione del dovere di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate).

  La condanna aggravata prevista dalla disposizione presuppone una condotta processuale connotata da colpa grave, non integrata dalla sola infondatezza, anche manifesta, delle tesi difensive; occorre la consapevolezza dell’infondatezza o la mancata diligenza nell’acquisirla.

Massime di principio

• In assenza di un titolo contrario, androne e scale sono parti comuni ex art. 1117 c.c. anche rispetto ai proprietari di locali terranei con accesso diretto dalla strada, poiché possono essere utili, sia pure in misura ridotta, per l’accesso a locali comuni e alla copertura e per la conservazione e sicurezza dell’edificio.
• Il condominio parziale ha rilievo essenzialmente funzionale, in relazione alla gestione e all’imputazione delle spese, e non comporta di per sé la frammentazione strutturale dell’edificio né l’esclusione dalla comproprietà di beni che restano inseriti nell’unico edificio.
• Quando la deliberazione riguarda lavori su parti comuni alle quali partecipano anche i proprietari dei locali terranei, i quorum assembleari vanno calcolati sulla compagine condominiale complessiva e secondo la tabella millesimale generale.
• La colpa grave richiesta dall’abrogato art. 385, comma 4, c.p.c. non coincide con la mera infondatezza della domanda o delle difese: richiede la coscienza dell’infondatezza o la mancata adozione della normale diligenza per acquisirla.

Come è indicizzato