Cassazione Civile, Sentenza n. 25833/2023 del 05/09/2023

Esito

La controversia

Controversia per accessione: Telecity aveva costruito un capannone destinato originariamente alla particella 327 ma in realtà in parte insisteva sulla particella 326 di proprietà di Paola Parodi. Parodi chiese la demolizione delle opere e il risarcimento del danno. Telecity si difese sostenendo di avere agito con autorizzazione del proprietario (Scortecci) e in buona fede, eccepì la decadenza dal diritto di chiedere la demolizione e dedusse l'usucapione/diritto di superficie sulla costruzione; chiamò anche in causa il locatore per manleva. In sede di impugnazione Telecity contestò la qualificazione della situazione (comunione pro indiviso dell'opera, applicabilità dell'art. 936 c.c., mancata prova della mala fede, esclusione dell'usucapione) e la mancata partecipazione di terzi; Parodi propose ricorso incidentale lamentando il rigetto del risarcimento danni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale proposto da Telecity che il ricorso incidentale di Parodi, confermando il giudizio di merito. Ha ritenuto applicabile l'art. 936 c.c. (accessione) alla parte di costruzione insistente sul fondo di Parodi: il proprietario del suolo acquista la proprietà delle opere realizzate sul suo fondo e può scegliere tra demolizione e ritenzione entro il termine previsto. La Corte ha stabilito che la comunione pro indiviso può esistere soltanto sulle parti che effettivamente insistono sui fondi di terzi e, nel caso concreto, la demolizione poteva essere disposta per la porzione insistente sul fondo di Parodi senza integrare il contraddittorio verso i terzi. Ha altresì ritenuto che Telecity non abbia provato la buona fede nel senso richiesto dalla giurisprudenza (convincimento oggettivamente fondato di essere proprietaria o titolare di un diritto reale) e quindi non ha impedito l'applicazione dell'accessione. La domanda di usucapione è stata respinta perché Telecity è stata considerata mera detentrice in forza del rapporto (locazione/concessione personale) e mancava l'animus possidendi necessario all'usucapione. La domanda di risarcimento danni proposta dalla Parodi è stata respinta dal Giudice di merito e la Cassazione ha confermato: il danno da occupazione senza titolo richiede allegazione e prova della concreta perdita della possibilità di godimento (danno in re ipsa non automaticamente riconosciuto), mentre il mero non uso è reintegrabile con tutela reale e non con risarcimento. Spese di lite compensate tra le parti; indicazione dell'ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art.13 DPR n.115/02.

Norme richiamate

• art. 934 c.c.

  Principio di accessione: le costruzioni appartengono al proprietario del suolo salvo disposizioni successive; quadro normativo di riferimento per le opere sul suolo altrui.

• art. 936 c.c.

  Applicabile alla costruzione integralmente o in parte insorta sul fondo altrui: il proprietario del suolo può scegliere entro sei mesi dalla notizia dell'incorporazione tra ritenere le opere e obbligare alla loro rimozione; decorrenza del termine dal momento in cui l'opera è ultimata o definitivamente sospesa.

• art. 938 c.c.

  Regola l'ipotesi di costruzione che insiste su fondi attigui; distingue la tempestività dell'opposizione (tre mesi dall'inizio della costruzione) dall'ipotesi regolata dall'art. 936.

• art. 935 c.c.

  Richiamato come norma limitativa nell'ambito dell'accessione (citato con art. 934) quale eccezione possibile al principio generale.

• art. 937 c.c.

  Citato fra le norme richiamate a corollario del principio di accessione.

• art. 1100 e 1101 c.c.

  Richiamati dalle censure relative alla comunione pro indiviso: la Corte ha spiegato che la comunione può formarsi soltanto sulle parti effettivamente spettanti ai diversi proprietari e che la ripartizione è funzione della rispettiva proprietà del suolo.

• art. 939 c.c.

  Citato in relazione alle doglianze sulla comunione e divisione delle parti comuni dell'opera; Corte ha ritenuto non fondata l'eccezione.

• art. 102 c.p.c.

  Richiamato per la questione del litisconsorzio necessario: la Corte ha ritenuto non necessaria la chiamata dei terzi proprietari per ordinare la demolizione della sola porzione insistente sul fondo dell'attrice.

• art. 332 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla scindibilità dei giudizi: la transazione del terzo prima dell'appello trasformava la notifica in denuntiatio litis, non imponendo integrazione del contraddittorio.

• art. 1147 c.c.

  Riferito alla nozione unitaria di buona fede: la Corte ha richiamato che la buona fede deve riguardare il convincimento di non ledere il diritto altrui e richiede elementi obiettivi; non si presume nell'inaedificatio sul suolo altrui.

• art. 952 c.c.

  Richiamato in relazione all'usucapione: la Corte ha ritenuto che mancasse l'animus possidendi necessario perché Telecity era mera detentrice.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nella discussione interpretativa del contratto: il giudice di merito deve accertare la reale volontà delle parti sulla natura del diritto (reale o personale) e può considerare elementi testuali ed extratestuali.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale relativo al risarcimento danni: la Corte ha richiamato i criteri generali di risarcimento ma confermato che il danno da occupazione richiede prova della concreta perdita di godimento.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato insieme agli articoli sul risarcimento per delimitare l'onere probatorio sull'entità del danno.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato come fondamento generale della responsabilità extracontrattuale ma applicato con l'esigenza di prova del danno concreto nel caso di occupazione immobiliare.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di onere della prova: chi allega il diritto al risarcimento deve provare la concreta lesione del contenuto patrimoniale del diritto.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  Norma procedurale sulla contribuzione unificata: la sentenza dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore versamento previsto dal comma 1-quater.

Massime di principio

• Se una costruzione insiste in parte sul fondo altrui opera l'accessione: il proprietario del suolo acquista la proprietà della parte di costruzione che insiste sul suo fondo e può ordinare la demolizione o ritenere l'opera entro il termine di sei mesi dalla notizia dell'incorporazione (art. 936 c.c.).
• La comunione pro indiviso dell'opera può sussistere solo per le porzioni che effettivamente insistono sui diversi fondi; parti inscindibili di servizio possono comportare comunione d'uso ma non automaticamente comunione di proprietà dell'intero manufatto.
• La buona fede del costruttore non si presume automaticamente: va provato il convincimento oggettivamente fondato di essere proprietario o titolare di un diritto reale che legittimi la costruzione; il possesso di un'autorizzazione relativa a un diverso fondo non è di per sé sufficiente.
• Per l'usucapione del diritto di superficie occorre l'animus possidendi; la mera detenzione in forza di un rapporto personale (es. locazione o concessione atipica) esclude l'usucapione in mancanza di atti di interversione.
• Il diritto al risarcimento del danno per occupazione immobiliare richiede l'allegazione e la prova della concreta perdita della possibilità di godimento (danno effettivo); il mero non uso del bene è reintegrabile con tutela reale e non giustifica automaticamente risarcimento.
• In procedura civile, la mancata partecipazione di terzi proprietari non è sempre indispensabile quando la decisione riguarda esclusivamente porzioni di opera insistenti sul fondo del ricorrente; va valutata la scindibilità e l'effettiva incidenza della pronuncia sui diritti dei terzi.