Ordinanza del 12/12/2019 n. 32754 - Corte di Cassazione

Riclassamento catastale di immobili in microzona: obbligo di motivazione analitica

La decisione riguarda il ricorso proposto da A.G. contro la sentenza n. 6838/17 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che aveva confermato il rigetto del ricorso contro un avviso di accertamento catastale. L’avviso, emesso ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, aveva disposto d’ufficio la revisione del classamento e della rendita catastale di diversi immobili situati nella microzona 1, corrispondente al centro storico.

La contribuente aveva contestato l’atto per carenza di motivazione, sostenendo che l’Ufficio non avesse indicato le ragioni concrete e specifiche del nuovo classamento. I giudici di merito avevano invece ritenuto sufficiente il richiamo alla procedura di revisione della microzona, affermando che non fosse necessario indicare le caratteristiche specifiche degli immobili.

Motivi del ricorso per cassazione

La contribuente ha articolato due motivi, esaminati congiuntamente dalla Corte per la loro connessione logica:

• ha denunciato la motivazione apparente della sentenza d’appello, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, in relazione al D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36, comma 2, n. 4, all’art. 132 c.p.c. e all’art. 111 Cost.;
• ha denunciato la violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, della L. n. 212 del 2000, art. 7, e della L. n. 241 del 1990, art. 3.

Secondo la contribuente, la CTR si era limitata a descrivere in termini generali la disciplina del riclassamento catastale, senza esaminare criticamente la decisione di primo grado, le contestazioni formulate e le caratteristiche effettive dei singoli immobili interessati.

Elementi del classamento catastale

La Corte chiarisce che il classamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria consiste nell’inserimento di ciascuna unità in una determinata categoria e classe, alle quali consegue l’attribuzione della rendita catastale, ai sensi del D.P.R. n. 1142 del 1949, art. 61, e del D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8.

Categoria e classe sono elementi distinti dell’operazione di classamento. La categoria dipende dalla normale destinazione funzionale dell’unità, tenendo conto dei suoi caratteri tipologici e costruttivi e delle consuetudini locali. La classe, invece, rappresenta il livello reddituale ordinario ricavabile nel mercato edilizio della microzona e dipende sia dalla qualità urbana e ambientale della zona sia dalle caratteristiche edilizie dell’unità e del fabbricato.

Ai fini dell’attribuzione della classe rilevano quindi due fattori:

• il fattore posizionale, connesso alla collocazione dell’immobile nella microzona e alla qualità dei luoghi circostanti;
• il fattore edilizio, desumibile dalle caratteristiche del fabbricato e della singola unità immobiliare.

Tra gli elementi edilizi rilevanti rientrano, secondo il D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, commi 6, 7 e 8, la dimensione e la tipologia dell’immobile, la destinazione funzionale, l’epoca di costruzione, la dotazione impiantistica, la qualità e lo stato di conservazione, le pertinenze comuni ed esclusive e il livello di piano.

Obbligo di motivazione dell’atto di classamento

La Corte richiama il principio secondo cui l’atto di classamento deve essere motivato in conformità alla L. n. 212 del 2000, art. 7, che richiama l’art. 3 della L. n. 241 del 1990. L’Amministrazione deve quindi indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione.

L’obbligo motivazionale è particolarmente intenso quando l’Amministrazione modifica d’ufficio un classamento già attribuito all’immobile. In tale situazione, l’atto incide su una valutazione catastale precedente che si presume già verificata quanto alla sua congruità; pertanto, l’Ufficio deve evidenziare gli elementi di discontinuità che giustificano la variazione, come affermato da Cass. n. 19810 del 2019.

Revisione della microzona ai sensi della L. 311/2004

Nel caso esaminato, il nuovo classamento era stato disposto ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, nell’ambito della revisione dei parametri catastali della microzona.

Le Sezioni Unite, con sentenza n. 7665 del 2016, hanno stabilito che l’Agenzia deve indicare:

• se il mutamento di classamento dipende dalla revisione dei parametri della microzona;
• l’atto attraverso il quale è stata disposta tale revisione;
• i significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano che ne costituiscono il presupposto, ove rilevanti.

Quando la revisione è giustificata dallo scostamento significativo tra il rapporto valore di mercato/valore catastale della microzona e il corrispondente rapporto riferito all’insieme delle microzone comunali, l’atto deve menzionare specificamente tali rapporti e il relativo scostamento.

Tuttavia, il mero richiamo a tali dati non è sufficiente. Secondo Cass. n. 23129 del 2018 e Cass. n. 3107 del 2019, il procedimento resta soggetto alle regole del D.P.R. n. 138 del 1998, art. 9, e non può essere attuato mediante una valutazione pienamente discrezionale dell’Amministrazione.

Necessità di riferimenti concreti alla singola unità immobiliare

L’atto deve consentire di comprendere quali elementi abbiano concretamente inciso sul diverso classamento. Non è sufficiente indicare in modo astratto lo scostamento dei valori o richiamare genericamente i provvedimenti amministrativi posti a fondamento della revisione.

La motivazione deve rendere conoscibili, in relazione alla singola unità immobiliare:

• la qualità urbana del contesto;
• la qualità ambientale della zona di mercato;
• le caratteristiche edilizie del fabbricato;
• le caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare, quali esposizione, grado di rifinitura, stato di conservazione e anno di costruzione;
• gli eventuali concreti vantaggi derivanti da miglioramenti dei servizi o del contesto urbano.

La Corte ribadisce che non tutti gli immobili collocati nella stessa zona possono necessariamente appartenere alla medesima classe, poiché il fattore posizionale deve essere valutato insieme al fattore edilizio e alle peculiarità del singolo bene.

La revisione diffusa della microzona non elimina quindi la necessità di una valutazione caso per caso del singolo immobile. Anche in un’operazione generalizzata, la motivazione deve essere concreta, puntuale e analitica, e non può consistere in una formula standardizzata applicata indistintamente a una pluralità di unità.

Divieto di integrazione della motivazione nel giudizio

La motivazione dell’avviso non può essere integrata dall’Amministrazione finanziaria nel corso del giudizio di impugnazione, come affermato da Cass. n. 25450 del 2018 e Cass. n. 6065 del 2017.

Non è sufficiente neppure il fatto che il contribuente abbia comunque potuto proporre una difesa. La sufficienza della motivazione deve essere valutata ex ante, sulla base del contenuto dell’atto, verificando se esso permetta al destinatario di conoscere le ragioni concrete della pretesa e di esercitare effettivamente il diritto di difesa. Non può invece essere valutata ex post sulla base delle difese concretamente svolte.

La motivazione delimita inoltre l’oggetto dell’eventuale contenzioso: in giudizio l’Ufficio non può introdurre ragioni diverse da quelle enunciate nell’atto, secondo i precedenti richiamati dalla Corte, tra cui Cass. n. 25766 del 2018, n. 23789 del 2018, n. 17413 del 2018, n. 17412 del 2018, n. 8741 del 2018, n. 4903 del 2019 e n. 10403 del 2019.

Valutazione dell’avviso impugnato

La Corte rileva che l’avviso non rispettava i requisiti motivazionali richiesti. Esso faceva riferimento alla revisione generalizzata del classamento e a imprecisati miglioramenti dei servizi di trasporto pubblico e della qualità del contesto urbano, ma non specificava quali vantaggi concreti fossero riferibili ai singoli immobili.

Inoltre, l’Amministrazione aveva utilizzato una motivazione indistinta per più appartamenti della contribuente, senza indicare per ciascuna unità immobiliare gli elementi che avrebbero giustificato la variazione di classe e rendita.

La CTR aveva quindi errato nel ritenere che le specifiche caratteristiche dell’immobile fossero irrilevanti e necessarie soltanto per altri tipi di classamento fondati su diverse disposizioni normative. Secondo la Cassazione, anche il classamento ex L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, deve essere motivato con riferimento agli elementi concreti previsti dal D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8.

Decisione e spese

La Corte ha ritenuto fondati entrambi i motivi di ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso direttamente nel merito.

Il ricorso introduttivo della contribuente contro l’avviso di accertamento catastale è stato accolto. Le spese di lite di ogni fase e grado sono state integralmente compensate tra le parti, in considerazione del recente consolidamento della giurisprudenza di legittimità sulle questioni trattate rispetto al momento di instaurazione della controversia.

La decisione è stata assunta a Roma il 25 settembre 2019 e depositata in cancelleria il 12 dicembre 2019.