Sentenza n. 7163/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'ingiunzione di demolizione del 2024, il verbale di constatazione dell'inottemperanza e la successiva determinazione comunale di acquisizione gratuita di un appartamento facente parte di un edificio realizzato integralmente in assenza di titolo edilizio. L'immobile era stato acquistato nel 2008, dopo la presentazione di una domanda di condono da parte del dante causa; il condono era stato definitivamente rigettato nel 2020 senza impugnazione. La ricorrente ha dedotto: l'ineseguibilità oggettiva della demolizione della singola unità, perché inserita in un edificio strutturalmente unitario; disparità di trattamento, sviamento, difetto di istruttoria e contraddittorietà, poiché il Comune avrebbe perseguito soltanto la sua unità e non gli altri appartamenti abusivi della palazzina, escludendo inoltre il posto auto pertinenziale; violazione dei principi di proporzionalità, ragionevolezza e buon andamento, in considerazione delle esigenze abitative, della situazione economica e della presenza di figli non autosufficienti; lesione del legittimo affidamento e della buona fede per la tardiva attività repressiva comunale e la pregressa domanda di condono; violazione dell'art. 8 CEDU per l'incidenza dell'acquisizione sull'abitazione familiare. Roma Capitale ha eccepito la tardività dell'impugnazione dell'ingiunzione di demolizione, la carenza di interesse concreto e attuale, poiché l'immobile era oggetto di esecuzione forzata promossa dalla banca creditrice, e l'infondatezza delle censure.

La decisione

Il TAR ha dichiarato irricevibile la parte del ricorso diretta contro le determinazioni di ingiunzione a demolire del 7 e dell'11 giugno 2024, notificate il 26 giugno 2024 e impugnate soltanto nel 2025, oltre il termine decadenziale di sessanta giorni. Ha inoltre ritenuto integralmente inammissibile il ricorso per difetto di interesse concreto e attuale, poiché l'eventuale accoglimento avrebbe giovato allo stato soltanto alla banca procedente nell'esecuzione immobiliare. Ha ritenuto inammissibili anche le censure rivolte alla legittimità dell'ordine di demolizione, essendo quest'ultimo atto presupposto ormai inoppugnabile e la determinazione di acquisizione un atto meramente conseguenziale e vincolato; soltanto eventuali vizi propri dell'accertamento dell'inottemperanza o dell'acquisizione avrebbero potuto essere dedotti tempestivamente contro l'atto successivo. Nel merito, comunque, ha respinto tutte le doglianze. La mancata ottemperanza all'ordine di demolizione determina automaticamente, ai sensi dell'art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001, l'acquisizione gratuita dell'opera abusiva e dell'area di sedime al patrimonio comunale; il successivo provvedimento ha funzione ricognitiva, di immissione nel possesso e di trascrizione. L'asserita difficoltà tecnica di demolire la singola unità, la presenza di altri abusi nella palazzina e la mancata contestuale repressione di tutti gli illeciti non impediscono l'effetto acquisitivo, né impongono all'amministrazione di procedere simultaneamente contro tutti i proprietari, fermo l'obbligo di reprimere anche gli altri abusi entro un termine congruo. Non sono configurabili margini di discrezionalità, né necessità di una specifica motivazione sull'interesse pubblico o di un bilanciamento con l'affidamento del privato, trattandosi di misura sanzionatoria automatica. L'affidamento era comunque escluso dalla conoscenza dell'abusività dell'immobile, della non condonabilità già dal 2015 e dalla consapevole utilizzazione dell'inottemperanza quale argomento nella procedura esecutiva. Le esigenze abitative e familiari non prevalgono sull'interesse pubblico alla repressione dell'abuso; inoltre, la ricorrente non ha provato le condizioni socio-economiche e sanitarie dedotte né l'assenza di alternative abitative. Il ricorso è stato integralmente respinto, con compensazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La mancata ottemperanza all'ingiunzione di demolizione entro il termine previsto determina automaticamente l'acquisizione gratuita dell'opera abusiva e dell'area di sedime al patrimonio comunale; il successivo atto amministrativo accerta l'effetto già prodotto, consente l'immissione nel possesso e dispone la trascrizione.

• art. 15 l.r. Lazio 15/2008

  È richiamato quale fondamento regionale della sanzione conseguente all'inottemperanza all'ingiunzione di demolizione e dell'acquisizione del bene.

• art. 73, comma 3, c.p.a.

  Ha consentito al Collegio di decidere le questioni di irricevibilità e inammissibilità previo avviso alle parti.

• art. 97 Cost.

  È stato invocato dalla ricorrente in relazione ai principi di proporzionalità, ragionevolezza e buon andamento, ma la censura è stata ritenuta infondata.

• art. 3 l. 241/1990

  È stato richiamato dalla ricorrente per contestare la lesione dell'affidamento e l'insufficienza della motivazione, ma il giudice ha escluso la necessità di una specifica motivazione sull'interesse pubblico e di un bilanciamento in presenza dell'acquisizione automatica.

• art. 8 CEDU

  La tutela della vita familiare e del domicilio non impedisce la demolizione o l'acquisizione di un manufatto abusivo e non prevale sull'interesse pubblico alla repressione dell'abuso edilizio.

Massime di principio

• L'impugnazione dell'atto di acquisizione gratuita conseguente all'inottemperanza a un'ingiunzione di demolizione non consente di dedurre per la prima volta i vizi propri dell'ingiunzione ormai divenuta inoppugnabile; contro l'atto successivo sono proponibili soltanto vizi propri dell'accertamento dell'inottemperanza o dell'acquisizione.
• La mancata ottemperanza all'ordine di demolizione comporta automaticamente, allo scadere del termine assegnato, l'acquisizione gratuita dell'opera abusiva e dell'area di sedime al patrimonio comunale. Il successivo atto di acquisizione ha natura ricognitiva e vincolata, essendo funzionale all'immissione nel possesso e alla trascrizione dell'effetto acquisitivo già prodotto ex lege.
• L'asserita ineseguibilità tecnica della demolizione della singola unità immobiliare, perché inserita in un edificio strutturalmente unitario, non esclude l'effetto acquisitivo quando l'ingiunzione di demolizione sia divenuta inoppugnabile; tale contestazione deve essere proposta contro l'ordine demolitorio.
• La presenza di altri abusi edilizi nello stesso edificio e la mancata contestuale adozione di provvedimenti repressivi nei confronti di tutti i proprietari non impediscono la repressione dell'abuso individualmente accertato, né determinano disparità di trattamento o sviamento, ferma restando la necessità che l'amministrazione persegua anche gli altri abusi entro un termine congruo.
• L'acquisizione gratuita quale conseguenza automatica dell'inottemperanza ha natura sanzionatoria e non lascia spazio a valutazioni discrezionali sull'interesse pubblico, al bilanciamento con l'affidamento del privato o alla ponderazione delle esigenze abitative; il diritto all'abitazione non prevale sull'interesse pubblico alla repressione dell'abuso edilizio.

Come è indicizzato