Sentenza del 26/01/2015 n. 61 - Comm. Trib. Prov. Pavia

Esito

La controversia

L'Amministrazione aveva fondato la rettifica dei corrispettivi dichiarati principalmente sui valori indicati nel Borsino immobiliare o listino della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'affari), ritenendo tali valori idonei a dimostrare un valore di trasferimento superiore a quello dichiarato. Il contribuente contestava la sufficienza di tale elemento probatorio, sostenendo che i listini FIMAA hanno natura meramente informativa e consultiva e indicano soltanto valori medi e probabilistici, senza considerare adeguatamente le caratteristiche specifiche di ciascun immobile e della singola operazione.

La decisione

La rettifica dell'Amministrazione è stata ritenuta non adeguatamente fondata. Il solo riferimento al Borsino immobiliare FIMAA non è sufficiente a dimostrare il maggior valore degli immobili, poiché tali quotazioni hanno una funzione orientativa e non costituiscono prova certa del valore effettivo di uno specifico bene. Occorrono ulteriori elementi concreti, individualizzanti e coerenti con le caratteristiche degli immobili e con le condizioni della compravendita.

Norme richiamate

• Principio generale sull'onere della prova della maggiore pretesa tributaria

  L'Amministrazione deve fornire elementi sufficienti e specifici per dimostrare il maggior valore imponibile rispetto a quello dichiarato; non è sufficiente il richiamo astratto a valori medi di mercato.

• Listino o Borsino immobiliare FIMAA

  Le quotazioni FIMAA hanno natura informativa e consultiva e servono a individuare i valori medi più probabili in relazione a caratteristiche tipologiche e qualitative generali. Non provano, da sole, il valore effettivo del singolo immobile né giustificano automaticamente una rettifica fiscale.

Massime di principio

• Le quotazioni immobiliari, i listini di associazioni di categoria e i valori medi di mercato sono normalmente elementi indiziari o orientativi, non prove definitive del valore di una specifica compravendita.
• Per rettificare il valore dichiarato l'Amministrazione deve considerare le caratteristiche concrete dell'immobile, come ubicazione, stato di conservazione, superficie, destinazione, pertinenze, vincoli e condizioni contrattuali.
• Una rettifica basata esclusivamente su valori medi o astratti può essere contestata per insufficienza della motivazione e della prova.
• La presenza di rapporti familiari tra venditore e acquirente può giustificare ulteriori verifiche, ma non dimostra automaticamente l'occultamento di un maggior corrispettivo.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe documentare le ragioni del prezzo dichiarato, inclusi eventuali difetti dell'immobile, necessità di lavori, condizioni di pagamento e comparabili realmente omogenei.