Cassazione Civile, Ordinanza n. 21773/2023 del 20/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione relativo a un immobile poi sottoposto a procedura di espropriazione immobiliare. Le locatrici, in appello, avevano ottenuto la condanna della società conduttrice al pagamento delle differenze tra il canone originariamente pattuito e quello ridotto in base a due accordi del 13 e 14 maggio 2013. Tali accordi prevedevano una riduzione del canone, ma la corte d'appello li ha ritenuti inefficaci perché sospensivamente condizionati al trasferimento del bene a terzi per causa diversa dall'aggiudicazione esecutiva; essendosi invece verificata l'aggiudicazione in sede esecutiva, ha ritenuto dovuto il canone pieno. La società conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione delle norme sulla espropriazione immobiliare e sulla legittimazione sostanziale/procedurale, assumendo che le originarie locatrici avessero perso il diritto di pretendere i canoni maturati durante l'esecuzione e che tale potere spettasse al custode giudiziario; 2) violazione delle norme sulla condizione sospensiva e sui relativi effetti, sostenendo che l'obbligazione di riduzione del canone fosse già stata adempiuta e comunque eseguita dal custode, con conseguente superamento dell'incidenza sospensiva; 3) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e omesso esame di fatti decisivi, deducendo che la corte territoriale non avesse considerato il comportamento complessivo delle parti, il tenore letterale delle clausole e il legittimo affidamento della conduttrice, nonché l'esecuzione della riduzione da parte delle locatrici e del custode.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo assorbente rispetto agli altri. Ha affermato che, per effetto del pignoramento dell'immobile, le originarie locatrici avevano perduto la legittimazione sostanziale a conseguire i canoni maturati nel periodo della procedura esecutiva, poiché il custode nominato nell'esecuzione era divenuto il soggetto gestore della relazione contrattuale e, quindi, il soggetto deputato a far valere le eventuali pretese relative al canone. Inoltre, poiché il custode aveva richiesto e ottenuto il pagamento del canone ridotto senza contestazioni delle locatrici, tale condotta era stata qualificata come rinuncia ad avvalersi della condizione posta a base degli accordi di riduzione. Ne è conseguito il rilievo che, chiusa la procedura esecutiva, le locatrici non potevano più agire per il maggior canone originario in contrasto con gli effetti delle scelte negoziali compiute nel corso dell'esecuzione. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  indica la trattazione in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato

• art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.

  sono stati dedotti vizi di violazione di legge e nullità del procedimento

• art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.

  sono stati dedotti vizi di violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi

• artt. 65, 559 e 560 c.p.c.

  richiamati a sostegno della censura sulla perdita di legittimazione del proprietario pignorato e sui poteri del custode nell'esecuzione immobiliare

• artt. 2912 e 820 c.c.

  richiamati in relazione agli effetti del pignoramento e alla gestione/frutti del bene pignorato

• artt. 75 e 100 c.p.c.

  richiamati in tema di capacità processuale e interesse/legittimazione ad agire

• artt. 1353, 1354, 1357, 1358, 1359 c.c.

  richiamati per la disciplina della condizione sospensiva e dei suoi effetti, nonché del comportamento delle parti in pendenza della condizione

• artt. 1362, 1363, 1366 c.c.

  richiamati per i criteri di interpretazione del contratto, incluse interpretazione complessiva, letterale e secondo buona fede

Massime di principio

• Nel corso dell'espropriazione immobiliare, la gestione del rapporto locatizio e la pretesa ai canoni maturati durante la pendenza della procedura possono spettare al custode giudiziario, con conseguente perdita della legittimazione sostanziale del proprietario esecutato a pretendere quei canoni per il medesimo periodo.
• Quando una riduzione del canone è pattuita con riferimento a una condizione sospensiva, il comportamento tenuto dal soggetto legittimato a gestire il rapporto nella fase esecutiva può valere come rinuncia ad avvalersi della condizione, se con esso venga inequivocamente accettato il canone ridotto senza contestazioni.
• In presenza di un rapporto sottoposto a esecuzione forzata, le contestazioni sulla corretta applicazione degli accordi che incidono sui canoni dovrebbero essere fatte valere nel procedimento esecutivo, poiché le scelte negoziali compiute medio tempore possono produrre effetti non più revocabili una volta chiusa la procedura.
• Ai fini dell'interpretazione degli accordi contrattuali, il giudice deve considerare il testo complessivo, il significato coordinato delle clausole, il comportamento complessivo delle parti e il canone di buona fede, ma tali criteri restano subordinati alla corretta individuazione del soggetto legittimato a far valere il diritto nel contesto esecutivo.

Come è indicizzato