Corte di giustizia, Sentenza C-71/18

Cessione di terreno con fabbricato esistente e qualificazione IVA

La sentenza riguarda un rinvio pregiudiziale del Vestre Landsret (Danimarca) in materia di IVA, relativo alla cessione di un terreno sul quale era presente un deposito pienamente operativo, poi oggetto di successive vendite e di lavori di demolizione parziale collegati a un progetto di nuova costruzione. La questione centrale era se, alla luce della direttiva 2006/112/CE, tali operazioni potessero essere qualificate come cessione di terreno edificabile in ragione dell’intenzione di demolire il fabbricato esistente.

Fatti e procedimento principale

Il caso riguardava il complesso immobiliare "Finlandkaj 12" a Odense. Il porto di Odense vendette il terreno con il deposito esistente a KPC Herning; successivamente KPC Herning rivendette il bene alla Boligforeningen Kristiansdal, con l’obbligo contrattuale di realizzare un progetto di alloggi per giovani e connessi lavori edilizi. La demolizione parziale del deposito fu eseguita solo dopo la seconda vendita, a spese e rischio dell’acquirente finale. Le autorità danesi avevano ritenuto che la vendita non fosse esente da IVA, mentre la commissione tributaria nazionale aveva escluso la qualificazione come terreno edificabile.

Normativa dell’Unione rilevante

La Corte richiama l’articolo 1, paragrafo 2, della direttiva 2006/112/CE, che enuncia il principio del sistema comune IVA, e soprattutto gli articoli 12 e 135 della medesima direttiva. L’articolo 12, paragrafo 1, lettere a) e b), consente di assoggettare a IVA, in via occasionale, la cessione di un fabbricato prima della prima occupazione e la cessione di un terreno edificabile; il paragrafo 2 definisce il fabbricato come qualsiasi costruzione incorporata al suolo; il paragrafo 3 rimette agli Stati membri la definizione dei terreni edificabili. L’articolo 135, paragrafo 1, lettere j) e k), prevede invece l’esenzione per le cessioni di fabbricati diversi da quelli nuovi e per i fondi non edificati diversi dai terreni edificabili.

Ragionamento della Corte: operazione unica o operazioni distinte

La Corte ricorda che, quando un’operazione comprende più elementi o atti, occorre valutare tutte le circostanze per stabilire se si tratti di prestazioni distinte o di un’unica prestazione economica. In linea di principio, ogni operazione va considerata autonoma, ma non si può artificialmente scomporre una prestazione unitaria. L’intenzione delle parti può essere considerata solo se supportata da elementi oggettivi.

Valutazione delle circostanze oggettive

Richiamando la propria giurisprudenza, in particolare Don Bosco Onroerend Goed, J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard e Woningstichting Maasdriel, la Corte osserva che la qualificazione come cessione di terreno non edificato o edificabile richiede circostanze oggettive specifiche: ad esempio, il venditore incaricato della demolizione, la demolizione già iniziata alla data della vendita, o un legame economico indissociabile tra cessione e demolizione. Nel caso di specie, invece, il fabbricato era pienamente funzionante al momento di entrambe le vendite; la demolizione fu eseguita solo successivamente dall’acquirente finale, a proprio rischio e spese; il venditore non vi era coinvolto. Il solo fatto che i contratti presupponessero la realizzazione di un nuovo progetto edilizio non basta a trasformare le vendite in un’unica operazione complessa.

Esclusione della qualificazione come terreno edificabile

La Corte sottolinea anche che un’interpretazione fondata unicamente sull’intenzione delle parti svuoterebbe di contenuto l’esenzione per la cessione di vecchi fabbricati prevista dall’articolo 135, paragrafo 1, lettera j), e contrasterebbe con la neutralità fiscale. La distinzione tra vecchi e nuovi fabbricati resta centrale: la vendita di un fabbricato già esistente e operativo, che non genera un significativo valore aggiunto, non può essere assimilata alla cessione di un terreno edificabile solo perché l’assetto contrattuale prevede, in prospettiva, una demolizione.

Dispositivo

La Corte risponde che gli articoli 12, paragrafi 1, 2 e 3, e 135, paragrafo 1, lettere j) e k), della direttiva 2006/112/CE devono essere interpretati nel senso che la cessione di un terreno che incorpora, al momento della vendita, un fabbricato non può essere qualificata come cessione di un terreno edificabile quando l’operazione è economicamente indipendente da altre prestazioni e non forma con esse un’unica operazione, anche se le parti avevano intenzione di demolire totalmente o parzialmente il fabbricato per costruirne uno nuovo.

Principio di diritto

Ai fini IVA, la qualificazione di una vendita immobiliare dipende dalla realtà economica e da elementi oggettivi, non dalla sola intenzione soggettiva delle parti. La cessione di un immobile con fabbricato esistente e operativo resta, in linea di principio, cessione di fabbricato esente ex articolo 135, paragrafo 1, lettera j), salvo che circostanze oggettive dimostrino che l’operazione è in realtà una cessione di terreno non edificato o edificabile inserita in un’unica prestazione complessa.