Cassazione Civile, Ordinanza n. 22644/2022 del 19/07/2022

Esito

La controversia

Gli acquirenti avevano agito per ottenere la riduzione del prezzo di acquisto, nella misura del 50%, di uno stacco di terreno venduto con una servitù di acquedotto pubblico, oltre al risarcimento del danno. Il tribunale aveva accolto in parte la domanda, ma la corte d'appello, su impugnazione della società venditrice, aveva escluso il diritto alla riduzione del prezzo ritenendo la servitù manifestamente apparente, in ragione della presenza nel giardino di due grandi tombini visibili e recanti indicazioni riferibili all'acquedotto. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti denunciavano violazione e falsa applicazione degli artt. 1489 e 1061 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la sola visibilità di tombini e planimetria non bastasse a rendere conoscibile la servitù, poiché occorreva che le opere fossero inequivocamente destinate al suo esercizio; inoltre contestavano che la corte territoriale avesse omesso di considerare altri elementi processuali, tra cui la diversa funzione di alcuni pozzetti e l’impossibilità di aprire quelli pertinenti all’acquedotto senza l’ausilio dei tecnici della società idrica.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che il complesso delle censure mirasse in realtà a sollecitare un riesame del merito, non consentito in sede di legittimità, poiché la corte d'appello aveva già accertato in fatto la presenza di due grandi tombini con scritte chiaramente riferibili all'acquedotto pubblico, circostanza idonea a rendere visibile la servitù. Ha inoltre osservato che, in presenza di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio del peso, la garanzia del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, perché l'acquirente ha l'onere di usare l'ordinaria diligenza e, se ha dubbi, deve chiedere chiarimenti o ispezionare i luoghi. È stata pure esclusa la dedotta omissione di esame di fatti decisivi, risultando i fatti rilevanti già valutati dal giudice d'appello. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna dei ricorrenti alle spese e con l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La responsabilità del venditore per oneri o diritti di godimento di terzi è esclusa quando il compratore abbia conoscenza effettiva del peso o quando questo sia apparente, risultando da opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio.

• art. 1061 c.c.

  È richiamato congiuntamente all'art. 1489 c.c. per contestare la visibilità/apparenza della servitù; la Corte però non sviluppa una autonoma interpretazione della norma oltre al collegamento con l'apparenza del diritto reale.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Non può essere utilizzato per ottenere un nuovo esame del merito quando i fatti rilevanti risultano già esaminati dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ricorrendone i presupposti processuali, il ricorrente è tenuto al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  È il parametro richiamato per determinare l'ulteriore importo del contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nella vendita di un bene gravato da servitù o da altri oneri reali, la garanzia del venditore è esclusa non solo quando l'acquirente conosca effettivamente il peso, ma anche quando il peso sia apparente, cioè desumibile da opere visibili e permanenti idonee a rivelarne l'esercizio.
• L'acquirente deve usare l'ordinaria diligenza: se emergono segnali esteriori della presenza di un peso sul bene, egli deve chiedere chiarimenti al venditore e, se necessario, procedere a verifiche ispettive; la mancata indagine non può poi fondare la pretesa risarcitoria o riduttiva.
• In sede di legittimità, la denuncia di violazione di legge non può essere impiegata per ottenere una rivalutazione delle prove o dei fatti accertati dal giudice di merito, salvo che si contesti la corretta sussunzione giuridica di un fatto già definitivamente accertato.
• L'omesso esame di un fatto decisivo non ricorre quando il fatto stesso sia stato comunque considerato dal giudice di merito, anche se la parte ne contesti la valutazione o la conclusione raggiunta.

Come è indicizzato