Risposta n. 279 del 19/07/2019

Detrazione per acquisto di immobile ristrutturato da impresa che ha operato tramite appalto

L’interpello riguarda la possibilità di applicare la detrazione prevista per l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di fabbricati oggetto di interventi di recupero edilizio, quando la società venditrice ha eseguito i lavori indirettamente, affidandoli a imprese terze tramite appalto. Il tema centrale è anche quello del momento di fruizione del beneficio, considerato che il rogito è intervenuto prima dell’ultimazione dei lavori sull’intero fabbricato.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante dichiara di avere sottoscritto un contratto di compravendita, sottoposto a condizione sospensiva, avente ad oggetto un’unità abitativa con pertinenze situata all’interno di un edificio attualmente di proprietà di ALFA. L’intero fabbricato è stato oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettere c) e d), del DPR n. 380 del 2001.

I lavori non sarebbero stati eseguiti direttamente da ALFA, ma tramite appalti affidati a imprese terze. La società venditrice, tuttavia, svolge attività di compravendita e gestione immobiliare, ha come oggetto sociale anche costruzione, ristrutturazione e recupero di immobili, ed è intestataria del titolo edilizio relativo agli interventi. L’acquisto definitivo dell’unità immobiliare è previsto entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori.

Quesito posto all’Agenzia

Il contribuente chiede se l’acquisto possa beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, che per gli acquisti di immobili ristrutturati prevede una detrazione pari al 36 per cento del valore degli interventi, assunto convenzionalmente nel 25 per cento del prezzo di acquisto risultante dall’atto, entro il limite massimo di 48.000 euro.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

L’istante ritiene di poter usufruire dell’agevolazione perché:

• la società venditrice è, in concreto, l’impresa che ha promosso e gestito l’intervento, essendo intestataria del provvedimento amministrativo edilizio;
• la circostanza che i lavori siano stati materialmente eseguiti da imprese appaltatrici non escluderebbe la qualifica di impresa di costruzione o ristrutturazione;
• la prassi dell’Amministrazione finanziaria riconoscerebbe che l’impresa costruttrice/ristrutturatrice è quella che ha il titolo amministrativo per intervenire sull’immobile, anche se si avvale di terzi;
• la detrazione sarebbe comunque fruibile, anche se il rogito precede la fine dei lavori, solo a partire dall’anno d’imposta in cui l’intero fabbricato risulti ultimato.

Normativa richiamata

L’Agenzia richiama principalmente:

• l’articolo 16-bis, comma 3, del DPR n. 917 del 1986 (TUIR), che disciplina la detrazione per l’acquisto di unità immobiliari in fabbricati ristrutturati;
• l’articolo 3, comma 1, lettere c) e d), del DPR n. 380 del 2001, relativo agli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia;
• l’articolo 16, comma 1, del DL n. 63 del 2013, come modificato dalla legge n. 205 del 2017, richiamato per il regime della detrazione riconosciuta all’acquirente nel periodo 26 giugno 2012 - 31 dicembre 2018;
• la circolare n. 22/E del 28 giugno 2013;
• la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018;
• la circolare n. 9/E del 2016, paragrafo 1.1, sulla distinzione tra questioni interpretative e questioni di mero fatto.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia premette che la risposta si fonda sui fatti rappresentati dall’istante, ferma restando la possibilità per l’Ufficio di effettuare verifiche e accertamenti sulla sussistenza effettiva dei requisiti. Ricorda poi che la detrazione ex articolo 16-bis, comma 3, TUIR spetta quando:

• l’unità immobiliare è ceduta da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, o da una cooperativa, entro diciotto mesi dalla data di fine lavori;
• sul fabbricato sono stati eseguiti interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia;
• gli interventi riguardano l’intero fabbricato.

Richiama inoltre la disciplina applicabile alle spese di acquisto sostenute nel periodo 26 giugno 2012 - 31 dicembre 2018, per le quali la detrazione è pari al 50 per cento, calcolata forfettariamente sul 25 per cento del prezzo di acquisto, entro il limite massimo di 96.000 euro, da ripartire in dieci quote annuali. Viene altresì ribadito che, secondo la circolare n. 7/E del 2018, la detrazione spetta anche se il rogito è stipulato prima della fine dei lavori, ma può essere fruita solo dall’anno in cui i lavori dell’intero fabbricato risultano ultimati e viene presentata la comunicazione di fine lavori al Comune.

Quanto al punto centrale dell’interpello, l’Agenzia afferma che la locuzione "impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare" non va letta in senso meramente letterale. Alla luce della ratio della norma, volta a favorire il recupero del patrimonio edilizio e la ripresa del mercato immobiliare, essa comprende anche le imprese che, pur potendo realizzare direttamente gli interventi, li eseguono tramite imprese appaltatrici.

Di conseguenza, nel caso concreto, non è ostativa alla detrazione la sola circostanza che i lavori siano stati materialmente eseguiti da un’impresa terza rispetto a quella che ha venduto l’immobile. Resta però fermo che, essendo la compravendita avvenuta prima della fine dei lavori dell’intero fabbricato, l’istante potrà fruire della detrazione solo nell’anno di imposta in cui intervenga l’ultimazione dei lavori e venga presentata la comunicazione di fine lavori.

Conclusioni operative

L’interpello conferma che, ai fini dell’agevolazione per l’acquisto di immobili ristrutturati, rileva in senso ampio la posizione del venditore che ha promosso l’intervento edilizio e ne è titolare del titolo amministrativo, anche se l’esecuzione materiale è affidata ad appaltatori. Sul piano temporale, però, la detrazione non può essere utilizzata fino al momento in cui l’intero fabbricato sia ultimato; solo da quell’anno, e nella dichiarazione relativa a tale periodo, il contribuente potrà iniziare a portare in detrazione la prima rata, indicando come anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori.