Cassazione Civile, Ordinanza n. 17193/2023 del 15/06/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile ad uso alberghiero stipulato nel 2003. La società conduttrice ha chiesto la restituzione di somme che assumeva indebitamente percepite dalla locatrice, deducendo la nullità delle clausole che avevano incrementato il canone in corso di rapporto e, in subordine, l'indebita corresponsione di somme per adeguamento ISTAT oltre il limite dell'art. 32 L. 392/1978. In primo grado la domanda è stata rigettata perché ritenuta tardiva per decorso del termine semestrale di cui all'art. 79, comma 2, L. 392/1978. In appello la conduttrice ha sostenuto: (1) che il termine semestrale non fosse decorso perché il rilascio dell'immobile sarebbe avvenuto solo il 10 febbraio 2016, mentre la mediazione obbligatoria era stata avviata il 19 luglio 2016; (2) che il termine dell'art. 79 non comportasse la perdita del diritto alla ripetizione, ma soltanto la possibilità per il locatore di eccepire la prescrizione dei singoli crediti; (3) che le spese avrebbero dovuto essere compensate per la presenza di orientamenti giurisprudenziali non univoci. La Corte d'appello ha rigettato l'appello. In cassazione la ricorrente ha articolato quattro motivi, ma nella sentenza qui esaminata la Corte affronta espressamente il primo e il secondo: il primo, sulla decorrenza del termine semestrale, è stato ritenuto infondato; il secondo, sulla natura e sugli effetti del termine di decadenza di cui all'art. 79, è stato invece accolto perché la Corte territoriale non si è attenuta all'orientamento consolidato di legittimità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ha accolto il secondo motivo, dichiarando assorbiti il terzo e il quarto, ha cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. È stato inoltre escluso l'obbligo della ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato, per effetto dell'accoglimento, sia pure parziale, del ricorso.

Norme richiamate

• art. 79, comma 2, L. 27 luglio 1978, n. 392

  termine semestrale di decadenza per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti di legge

  Il termine di sei mesi decorre dal rilascio dell'immobile locato; se l'azione è proposta oltre tale termine, il conduttore resta esposto all'eccezione di prescrizione dei crediti già maturati. Se invece l'azione è proposta nel termine, il conduttore può recuperare tutte le somme indebitamente corrisposte fino al rilascio, senza che sia opponibile la prescrizione.

• art. 32, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato come parametro per l'adeguamento ISTAT del canone e per il limite oltre il quale era stata prospettata l'indebita corresponsione di somme.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare violazione e falsa applicazione di legge nei due motivi esaminati.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  L'accoglimento, sia pure parziale, del ricorso esclude il presupposto per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato quale parametro per il contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, ai fini dell'azione di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti legali, il termine semestrale di cui all'art. 79, comma 2, L. 392/1978 decorre dal rilascio materiale dell'immobile, non dalla mera cessazione o modificazione del diverso titolo contrattuale con cui il conduttore prosegua la detenzione del bene.
• Il termine semestrale previsto dall'art. 79, comma 2, L. 392/1978 non estingue il diritto alla ripetizione in senso sostanziale, ma opera come limite processuale la cui inosservanza espone il conduttore all'eccezione di prescrizione dei singoli crediti già prescritti; il rispetto del termine consente invece il recupero di quanto indebitamente pagato fino al rilascio, rendendo inopponibile la prescrizione.
• Quando la giurisprudenza di legittimità abbia già consolidato una soluzione interpretativa su una norma, il giudice di merito che se ne discosti deve offrire argomenti specifici e convincenti; in difetto, la decisione è censurabile per violazione o falsa applicazione di legge.

Come è indicizzato