Cassazione Civile, Ordinanza n. 03530/2025 del 11/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita di immobile di nuova costruzione. I promissari acquirenti chiedevano l'esecuzione in forma specifica del preliminare per ottenere il trasferimento della proprietà, sostenendo di avere quasi integralmente pagato il prezzo e di aver solo residuato una piccola somma, subordinata alla stipula del definitivo, oltre a lamentare la mancata disponibilità del certificato di abitabilità alla data fissata per il rogito. Il promittente alienante resisteva e proponeva domanda riconvenzionale, assumendo che parte del prezzo fosse ancora dovuta in misura molto più ampia, invocando una precedente scrittura integrativa, e chiedeva la risoluzione del contratto, il risarcimento dei danni e il pagamento di una penale, oltre a subordinare il trasferimento al pagamento del preteso saldo. In appello la Corte territoriale ha ritenuto prevalente la versione degli acquirenti, valorizzando la successiva scrittura del 18/10/2002 con cui il venditore avrebbe dichiarato di non avere null'altro a pretendere oltre euro 3.615,00 più IVA, nonché la persistente mancanza del certificato di abitabilità e la conseguente giustificazione del rifiuto di stipulare. Il ricorso principale censurava tale esito deducendo violazione degli artt. 2697, 1218, 2726, 1988 e 1199 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che la scrittura del 16/6/2000 costituiva ricognizione di debito e che il prezzo non era stato integralmente pagato. Il ricorso incidentale, invece, contestava la declaratoria di inammissibilità/rigetto della domanda risarcitoria degli acquirenti per i danni da ritardo nella stipula e da indisponibilità dell'immobile, lamentando l'erronea applicazione dell'art. 184 c.p.c. nel testo ritenuto dalla Corte d'appello e la tardività delle specificazioni sul danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale del promittente alienante, ritenendo in parte inammissibile e in parte infondato il motivo, perché diretto a prospettare una ricostruzione fattuale alternativa e nuova rispetto a quella accertata dal giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità; ha invece accolto il ricorso incidentale dei promissari acquirenti, reputando fondata la censura sulla domanda di risarcimento danni, poiché la Corte d'appello aveva dichiarato tardive le specificazioni senza confrontarsi correttamente con il regime processuale applicabile ratione temporis all'art. 184 c.p.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione. È stato inoltre dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente principale.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente principale per sostenere un erroneo riparto dell'onere probatorio; la Corte ribadisce che in cassazione non si può trasformare la censura in una richiesta di rivalutazione del fatto.

• art. 1218 c.c.

  Invocato dal ricorrente principale in tema di inadempimento; la Corte osserva che la doglianza presuppone una diversa ricostruzione fattuale non consentita in legittimità.

• art. 2726 c.c.

  Citato dal ricorrente principale nell'ambito delle regole probatorie sul pagamento e sulla ricognizione di debito.

• art. 1988 c.c.

  Richiamato dal ricorrente principale per qualificare la scrittura del 16/6/2000 come ricognizione di debito autonoma.

• art. 1199 c.c.

  Richiamato dal ricorrente principale, senza che la Corte vi fondi una specifica regula iuris autonoma.

• art. 184 c.p.c.

  La Corte accoglie il motivo incidentale perché la Corte d'appello ha ritenuto tardive le specificazioni del danno senza applicare correttamente il testo ratione temporis vigente, che consentiva il rinvio con termini per nuovi mezzi di prova, documenti e prova contraria.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso principale.

• L. n. 228/2012, art. 1, comma 17

  Richiamata quale fonte dell'inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.

• L. n. 353/1990

  Richiamata nel motivo incidentale per individuare il testo dell'art. 184 c.p.c. applicabile ratione temporis.

• D.L. n. 273/2005, art. 39-quater

  Richiamato dal motivo incidentale come norma di riforma successiva, ritenuta non applicabile al processo in questione.

• L. n. 51/2006

  Richiamata in relazione alla conversione del D.L. n. 273/2005 e alla disciplina transitoria dell'art. 184 c.p.c.

• L. n. 10/1977, art. 8

  Citata nella motivazione della Corte d'appello, sul punto della revisione prezzi; nella decisione di cassazione tale profilo resta solo sullo sfondo.

• L. n. 865/1971, art. 35

  Richiamata dalla Corte d'appello per qualificare l'intervento edilizio come edilizia convenzionata.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova ricostruzione della vicenda fattuale o una diversa valutazione delle prove sotto la veste della violazione di legge; la censura è ammissibile solo se investe l'erronea interpretazione della norma astratta e non la mera lettura delle risultanze di causa.
• La scrittura successiva che, nell'ambito del medesimo rapporto contrattuale, ridetermini il saldo dovuto e contenga una dichiarazione di non avere null'altro a pretendere può modificare l'assetto economico previamente pattuito, salvo specifiche ragioni invalidanti o interpretative.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'esistenza di un fatto storico o di un documento discusso tra le parti e non esaminato dal giudice; non ricorre quando la doglianza mira soltanto a contestare la valutazione del materiale probatorio compiuta dal merito.
• Quando il regime processuale ratione temporis consente la specificazione e integrazione istruttoria entro termini fissati dal giudice, la tardività non può essere affermata senza un corretto richiamo alla disciplina applicabile e alla concreta sequenza delle preclusioni.
• Nei contratti di compravendita immobiliare, la mancanza del certificato di abitabilità può giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo se il bene non risulta ancora nella condizione funzionale pattuita, pur non incidendo di per sé sulla validità del contratto.

Come è indicizzato