Cassazione Civile, Ordinanza n. 23926/2024 del 05/09/2024

Esito

La controversia

La lite origina dall'acquisto all'incanto, da parte di quattro soggetti privati, di un immobile adibito da anni a sede di un istituto professionale e già locato alla Provincia di Potenza. Dopo il nuovo contratto di locazione stipulato nel 1999 e la cessazione del rapporto nel 2005, i proprietari chiesero il risarcimento dei danni asseritamente causati dal cattivo stato di conservazione del bene e dalla mancata utilizzazione dell'immobile fino al ripristino. Il Tribunale accolse la domanda; la Corte d'appello, dopo un primo annullamento con rinvio da parte della Cassazione, confermò la condanna ritenendo provata la sussistenza dei danni e non decisiva la successiva ristrutturazione. La Provincia ricorse per cassazione con sei motivi: 1) omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la perizia acquisita in rinvio mostrava già al momento della locazione un'usura oltre il normale uso, idonea a superare la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c.; 2) nullità della sentenza per motivazione apparente, perché la Corte avrebbe affermato apoditticamente che non esistevano stime riferibili all'immobile; 3) violazione del giudicato interno, per avere la Corte riesaminato la questione del danno nonostante una ratio decidendi autonoma già coperta da giudicato; 4) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 1590 c.c., per inversione dell'onere della prova; 5) omesso esame della vulnerabilità sismica dell'edificio, risultante da studio universitario, che avrebbe reso comunque necessaria la radicale ristrutturazione e il mutamento di destinazione d'uso; 6) ulteriore nullità motivazionale in relazione alla mancata considerazione di tale vulnerabilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quinto motivo, nei limiti e con le precisazioni indicate in motivazione, ritenendo che la Corte d'appello avesse omesso di considerare due fatti decisivi: da un lato, che la perizia acquisita riguardava proprio l'immobile locato e attestava un'usura eccedente il normale uso già prima della locazione; dall'altro, che lo studio di vulnerabilità sismica poteva costituire una causa alternativa lecita delle spese di radicale ristrutturazione, incidendo sulla configurabilità del danno risarcibile. Sono rimasti assorbiti gli altri motivi. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte d'appello di Potenza, in diversa composizione, affinché riesamini la domanda risarcitoria tenendo conto di entrambe le circostanze trascurate e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1590 c.c.

  la presunzione di consegna della cosa locata in buono stato, in mancanza di descrizione iniziale, può essere vinta solo da prova rigorosa; il giudice di rinvio deve valutare se la perizia e gli altri elementi acquisiti valgano a superarla

• art. 2697 c.c.

  richiamato per denunciare una pretesa inversione dell'onere probatorio nella dimostrazione del danno e della sua imputabilità

• art. 1218 c.c.

  richiamato in combinazione con l'art. 1590 c.c. per la disciplina dell'inadempimento del conduttore

• art. 1223 c.c.

  richiamato in combinazione con l'art. 1590 c.c. per la valutazione del danno risarcibile

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per censurare la motivazione apparente o mancante della sentenza d'appello

• art. 111 Cost.

  richiamato per sostenere il vizio di motivazione della decisione impugnata

• art. 329, comma 2, c.p.c.

  richiamato in relazione alla dedotta formazione del giudicato interno su una ratio decidendi autonoma

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  usato per denunciare nullità della sentenza o del procedimento per motivazione apparente e violazione del giudicato

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  usato per denunciare l'omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  usato per denunciare la violazione o falsa applicazione di norme di diritto

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  la Corte ne afferma il rispetto poiché il ricorso indicava specificamente contenuto e collocazione processuale degli atti richiamati

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  richiamato per distinguere l'errore revocatorio dall'errore di giudizio quando il giudice supponga come esistente un fatto incontrastabilmente escluso o viceversa

• art. 385, terzo comma, c.p.c.

  richiamato per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità in sede di rinvio

Massime di principio

• La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c. sulla consegna della cosa locata in buono stato è superabile solo con una prova rigorosa, ma il giudice non può ignorare documenti o accertamenti tecnici che descrivano l'immobile proprio nel punto decisivo della sua condizione originaria.
• Quando la decisione di merito si fonda sull'erronea supposizione di un fatto oggettivamente escluso dagli atti o sull'omessa considerazione di un fatto positivamente emergente dai documenti, il vizio può integrare omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., se il fatto è stato discusso tra le parti e non si risolve in una mera rivalutazione di merito.
• L'errore che consiste nel supporre inesistente un fatto invece risultante dagli atti e non controverso quanto alla sua oggettività non è sindacabile come errore revocatorio, ma può essere censurato in cassazione quando si traduce nell'omissione di un fatto decisivo.
• Nel giudizio sul danno da inadempimento del conduttore, il giudice deve verificare se le spese sostenute dal locatore siano causalmente imputabili al cattivo stato del bene oppure a una diversa causa lecita e alternativa, come l'obiettiva necessità di radicale ristrutturazione per mutate esigenze funzionali o strutturali.
• Se una circostanza tecnica già dedotta e provata nel processo, come una vulnerabilità strutturale o sismica dell'immobile, può spiegare la necessità dell'intervento edilizio indipendentemente dall'inadempimento, essa è decisiva e va esaminata perché incide sia sull'an debeatur sia sul nesso causale del danno risarcibile.

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