Sentenza del 21/07/2016 n. 4819 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la legittimità della rettifica del valore dichiarato nell’atto immobiliare. L’Amministrazione aveva utilizzato i dati OMI come elemento per presumere che il corrispettivo effettivo fosse superiore a quello indicato. Il contribuente contestava che tali stime potessero costituire, da sole, prova dell’occultamento di una parte del prezzo.

La decisione

La sentenza ha chiarito che i criteri OMI non sono norme imperative né prove automatiche dell’occultamento del corrispettivo. Essi costituiscono meri elementi sintomatici o atti ricognitivi del valore di mercato, analoghi ai listini delle agenzie immobiliari e agli studi di settore. Tali elementi possono fondare una presunzione, ma devono poter essere superati dal contribuente mediante prova contraria. In assenza di una prova contraria idonea, l’efficacia sintomatica dei dati OMI resta rilevante ai fini della rettifica.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  La norma disciplina la rettifica del valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro. L’Amministrazione può verificare il valore dichiarato utilizzando elementi idonei a individuare il valore venale in comune commercio, ma la rettifica deve essere adeguatamente motivata.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  La norma disciplina i poteri dell’Amministrazione finanziaria in materia di rettifica e accertamento del valore dichiarato. I dati OMI possono concorrere alla motivazione dell’accertamento, ma non costituiscono una prova automatica e incontestabile del maggior valore.

• Cassazione civile, sentenze nn. 21764/2009 e 15461/2010

  La giurisprudenza conferma che le quotazioni OMI hanno valore indiziario e non vincolante. Possono sostenere una presunzione di maggiore valore, ma devono essere valutate insieme agli altri elementi del caso e possono essere contrastate dal contribuente con prova idonea.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non determinano automaticamente il valore fiscale di un immobile e non possono, da sole, dimostrare l’occultamento di una parte del prezzo.
• L’Amministrazione può utilizzare i dati OMI come elemento presuntivo, ma deve fornire una motivazione concreta e riferita alle caratteristiche specifiche dell’immobile e della compravendita.
• Il contribuente può superare la presunzione producendo elementi contrari, come perizie, comparabili reali, condizioni dell’immobile, difetti, ubicazione, stato di conservazione e documentazione bancaria o finanziaria.
• La mancata produzione di una prova contraria adeguata può consentire ai dati OMI di mantenere la loro efficacia indiziaria e rendere legittima la rettifica.
• In situazioni analoghe, occorre distinguere tra un semplice scostamento rispetto alle quotazioni OMI, che non è sufficiente da solo, e un insieme di elementi convergenti che renda plausibile un valore maggiore.