Cassazione Civile, Ordinanza n. 13729/2023 del 18/05/2023

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva emesso distinti avvisi di accertamento IRPEF nei confronti di più eredi, contestando maggiori redditi diversi ex art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 per presunte plusvalenze da cessione di terreni edificabili. Gli atti riguardavano la vendita di un compendio immobiliare sito in Cervia, località Milano Marittima, pervenuto agli eredi per successione. Secondo l'Ufficio, poiché prima della cessione era stata presentata domanda di permesso per demolizione e nuova costruzione, la compravendita doveva essere riqualificata come cessione di terreno edificabile, con conseguente tassazione separata della plusvalenza. I contribuenti avevano impugnato gli avvisi; in primo grado il ricorso era stato accolto, e la CTR aveva confermato l'annullamento. In Cassazione l'Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, sostenendo che la CTR avesse erroneamente qualificato l'oggetto della vendita come fabbricato anziché terreno edificabile, escludendo così l'imposizione sulla plusvalenza.

La decisione

La Corte ha dichiarato l'estinzione del giudizio nei confronti di due contribuenti che avevano definito agevolmente la controversia; per gli altri due contribuenti ha rigettato il ricorso dell'Agenzia. Ha ritenuto che la CTR avesse accertato in fatto, con valutazione non censurata nei limiti consentiti, che l'oggetto della vendita fosse un fabbricato con annesso terreno e non un terreno edificabile. Ha quindi affermato che non può essere mutato l'oggetto del contratto di compravendita trasformandolo, ai fini fiscali, in cessione di area edificabile sulla base della sola futura eventuale demolizione e ricostruzione, rimessa alla scelta dell'acquirente. Le spese sono state poste a carico dell'Agenzia nei confronti dei contribuenti rimasti in giudizio, mentre per gli altri il giudizio è stato dichiarato estinto con spese a carico di chi le aveva anticipate.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Sono imponibili come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; non si applica alla cessione di fabbricati già esistenti, anche se l'area ha potenzialità edificatoria futura.

• art. 17, comma 1, lett. g-bis), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Norma richiamata in coordinamento con l'art. 67 TUIR per il regime di tassazione separata delle plusvalenze in questione.

• art. 375 c.p.c.

  Richiamato quale base procedurale della trattazione in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato quale base procedurale della trattazione camerale del ricorso per cassazione.

• art. 6, comma 10, d.l. 23 ottobre 2018, n. 119, conv. dalla l. 17 dicembre 2018, n. 136

  Richiamato in relazione alla sospensione del giudizio per definizione agevolata.

• art. 5 della l. 31 agosto 2022, n. 130

  Richiamato per la definizione agevolata della controversia e la conseguente estinzione del giudizio per la posizione del contribuente aderente.

• art. 5, commi 11 e 12, l. 31 agosto 2022, n. 130

  In mancanza di tempestivo diniego e di istanza di trattazione, la definizione agevolata comporta l'estinzione del giudizio.

• art. 16, comma 3, l. 27 dicembre 2002, n. 289

  Richiamato per il calcolo dell'importo dovuto ai fini della definizione agevolata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte ha escluso l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato perché parte soccombente era un'amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• In materia di IRPEF, la plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR presuppone la cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria al momento del trasferimento, non potendo essere estesa a vendite aventi a oggetto fabbricati già esistenti.
• Ai fini fiscali, l'oggetto del contratto va individuato secondo la sua qualificazione civilistica e fattuale; non è consentito mutare ex post l'oggetto della compravendita in terreno edificabile solo perché l'acquirente potrà, in futuro, demolire e ricostruire il manufatto.
• La mera presentazione o ottenimento di un titolo edilizio per demolizione e nuova costruzione non trasforma automaticamente una vendita di fabbricato in cessione di area edificabile, se la futura trasformazione dipende da scelte eventuali e discrezionali dell'acquirente.
• Quando il giudice di merito accerta in fatto che il bene ceduto è un fabbricato con annesso terreno, tale accertamento è insindacabile in cassazione se non viene specificamente censurato il vizio relativo ai criteri di interpretazione del contratto o il relativo vizio motivazionale nei limiti consentiti.

Come è indicizzato