Cassazione Civile, Ordinanza n. 09479/2025 del 11/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una complessa operazione di edilizia convenzionata e di cessione di diritti edificatori collegata a un'area destinata a edilizia residenziale pubblica nel Comune di Roma. I proprietari del fondo promisero di cederlo al Comune in luogo dell'esproprio, ottenendo in cambio una volumetria edificatoria, e indicarono una società quale destinataria dei diritti edificatori. Successivamente la società originaria cedette la propria posizione contrattuale a un'altra società, con previsione di caparra e di restituzioni/penali in caso di mancata assegnazione della cubatura o di mancata stipula della convenzione. Intervenne poi l'esproprio dell'area da parte del Comune. In primo grado il tribunale rigettò la domanda risarcitoria verso il Comune, condannò una delle società alla restituzione di somme e pose obblighi di manleva a carico dei proprietari. In appello, su impugnazione dei proprietari, la corte territoriale dichiarò nullo il contratto di cessione dei diritti edificatori ritenendo che l'attribuzione di sei alloggi ai proprietari, privi dei requisiti di reddito, fosse incompatibile con la disciplina dell'edilizia residenziale pubblica e con finalità speculative, e condannò i proprietari alla restituzione di una somma alla società cessionaria finale, respingendo le altre domande. La società originaria ricorse per cassazione con due motivi: con il primo denunciò violazione della disciplina sull'edilizia residenziale pubblica/convenzionata, sostenendo che per le convenzioni con cessione di aree in diritto di superficie non era prevista la nullità per difetto dei requisiti soggettivi degli assegnatari e che eventuali limitazioni avevano solo rilievo pattizio o amministrativo; con il secondo denunciò la falsa applicazione delle norme sulle presunzioni, censurando l'affermazione di frode alla legge e l'illazione circa la vendita degli alloggi a prezzo superiore a quello convenzionale. I ricorsi incidentali dei proprietari e della società subentrante riguardavano, rispettivamente, la restituzione della caparra e la regolazione delle spese, nonché il rigetto della domanda risarcitoria verso il Comune. La Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo errata la declaratoria di nullità: nella edilizia convenzionata, specie nelle convenzioni P.E.E.P. a diritto di superficie, la disciplina sui requisiti soggettivi degli assegnatari non comporta di regola invalidità del contratto in mancanza di una espressa previsione normativa, potendo al più rilevare sul piano contrattuale o amministrativo; il secondo motivo è stato dichiarato assorbito, così come i motivi dei ricorsi incidentali. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione anche per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo del ricorso principale e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame e per la regolazione delle spese. Sono stati assorbiti il secondo motivo del ricorso principale e tutti i motivi dei ricorsi incidentali. Il punto decisivo è che la nullità dichiarata dalla corte territoriale è stata esclusa: per l'edilizia convenzionata, e in particolare per le convenzioni P.E.E.P. con diritto di superficie, la mancanza dei requisiti soggettivi dell'assegnatario non determina di per sé la nullità del contratto, salvo espressa previsione normativa; al più può rilevare come inadempimento contrattuale o violazione di clausole convenzionali.

Norme richiamate

• art. 35 l. 22 ottobre 1971, n. 865

  Nelle convenzioni P.E.E.P. a diritto di superficie la norma disciplina contenuti e limiti della convenzione, ma non prevede requisiti soggettivi dell'assegnatario tali da incidere sulla validità del contratto; i requisiti sono richiamati solo per alcune ipotesi di cessione in proprietà e, comunque, la nullità testualmente prevista per i trasferimenti in violazione dei vincoli è stata successivamente abrogata.

• art. 45 l. 5 agosto 1978, n. 457

  È richiamato per escludere che la disciplina dell'edilizia agevolata sia applicabile al caso concreto, mancando i contributi statali che la presuppongono.

• artt. 7 e 8 l. 28 gennaio 1977, n. 10

  Costituivano, per le convenzioni c.d. Bucalossi, la disciplina originaria poi sostituita dagli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380/2001.

• artt. 17 e 18 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Richiamati come disciplina successiva delle convenzioni Bucalossi.

• art. 23 l. 17 febbraio 1992, n. 179

  Ha abrogato i commi da 15 a 19 dell'art. 35 l. n. 865/1971, compresa la previsione di nullità per gli atti in violazione dei vincoli allora previsti.

• art. 1385 c.c.

  È menzionato nelle domande di una parte per la richiesta del doppio della caparra; la Corte non entra nel merito perché la questione resta assorbita.

• art. 2727 c.c.

  È invocato nel secondo motivo di ricorso principale per censurare l'uso delle presunzioni circa la frode alla legge e la futura vendita a prezzo superiore; il motivo resta assorbito.

• art. 2043 c.c.

  È richiamato nel ricorso incidentale della società cessionaria finale per sostenere la domanda risarcitoria verso il Comune; la questione è assorbita per l'accoglimento del ricorso principale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro di legittimità utilizzato per denunciare violazioni di legge nei motivi di ricorso principale e incidentale.

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato nel motivo incidentale della controparte per lamentare ultrapetizione/mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato sulla restituzione della caparra.

• art. 92 c.p.c.

  È richiamato nel motivo incidentale sulla regolazione delle spese; la censura resta assorbita.

• art. 2697 c.c.

  Non è espressamente riportato nel testo, ma la doglianza sulle presunzioni implica il tema dell'onere della prova; tuttavia il riferimento normativo diretto emerge solo nel richiamo alle presunzioni ex art. 2727 c.c.

Massime di principio

• Nelle convenzioni di edilizia convenzionata o P.E.E.P. la nullità del contratto non può essere desunta in via analogica dalla sola mancanza dei requisiti soggettivi dell'assegnatario: occorre una specifica previsione normativa che commini l'invalidità dell'atto.
• Nel caso di convenzioni aventi a oggetto il diritto di superficie, la disciplina dell'art. 35 l. n. 865/1971 regola contenuti, obblighi e sanzioni della convenzione, ma non introduce di regola requisiti soggettivi invalidanti per il cessionario, salvo clausole convenzionali che restano sul piano contrattuale.
• L'abrogazione dei commi dell'art. 35 l. n. 865/1971 che prevedevano vincoli e nullità per taluni trasferimenti ha eliminato la sanzione civilistica della nullità per le cessioni in violazione dei requisiti previsti per l'edilizia economica e popolare.
• Clausole convenzionali che impongano requisiti soggettivi o oggettivi ai beneficiari possono rilevare come obblighi contrattuali o amministrativi, ma non determinano automaticamente la nullità del contratto in assenza di una previsione di legge espressa.
• Quando un motivo di ricorso principale è accolto per la sua natura assorbente, restano assorbite le censure che dipendono dalla stessa qualificazione giuridica del rapporto, inclusi i ricorsi incidentali fondati sulla medesima questione.

Come è indicizzato