Cassazione Civile, Ordinanza n. 01519/2024 del 15/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, con atto pubblico del 7 aprile 2008, della proprietà superficiaria di un appartamento in favore di due acquirenti. I giudici di merito hanno dichiarato nullo il contratto per impossibilità dell'oggetto, perché il diritto reale di superficie che si pretendeva trasferire non risultava ancora esistente al momento della stipula. In primo grado è stata affermata la responsabilità dei venditori e rigettata la domanda risarcitoria contro il notaio; in appello, invece, è stata riconosciuta anche la responsabilità contrattuale del notaio rogante per non aver verificato l'esistenza del diritto oggetto di trasferimento e per non aver informato le parti della reale situazione giuridica del bene, nonché la responsabilità precontrattuale dei venditori ex art. 1338 c.c. Il notaio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 1175, 1176, 1375 e 1218 c.c., sostenendo di aver svolto le verifiche dovute tramite visure e titoli di provenienza e di aver legittimamente confidato nella documentazione fornita; con il secondo ha censurato la regolazione delle spese di resistenza nei rapporti con la compagnia assicuratrice, lamentando che la condanna di UnipolSai fosse limitata alle sole spese di soccombenza e non anche a quelle di resistenza ex art. 1917, comma 3, c.c.; con il terzo ha contestato la compensazione integrale delle spese tra assicurato e assicuratore, ritenendola priva dei presupposti di cui all'art. 92 c.p.c. nel testo applicabile ratione temporis.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo corretta la valutazione della Corte d'appello sulla responsabilità professionale del notaio: il professionista incaricato di rogare un contratto avente ad oggetto diritti reali immobiliari deve non solo verificare la volontà delle parti, ma anche accertare l'esistenza giuridica del diritto da trasferire, mediante un controllo tecnico-giuridico dei titoli e delle risultanze dei registri immobiliari; nel caso concreto, l'esame della permuta del 2002 e degli altri atti avrebbe dovuto indurre a escludere l'esistenza del diritto di superficie. La Corte ha invece accolto il secondo e il terzo motivo: ha affermato che il rimborso delle spese di resistenza ex art. 1917, comma 3, c.c. sorge oggettivamente quando l'assicurato debba difendersi in una controversia rientrante nella garanzia, e che la Corte territoriale aveva omesso di pronunciare sul punto; inoltre ha ritenuto illegittima la compensazione delle spese tra notaio e assicuratrice, poiché nel giudizio introdotto nel 2012 si applicava il testo previgente dell'art. 92 c.p.c., che consentiva la compensazione solo per reciproca soccombenza o per gravi ed eccezionali ragioni esplicitamente motivate, requisiti non integrati dalla generica formula della "concordanza delle difese". La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1175 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come parametro della diligenza e correttezza professionale, ma la Corte ha ritenuto decisivo soprattutto l'obbligo notarile di verifica tecnica e giuridica dell'oggetto del contratto.

• art. 1176, secondo comma, c.c.

  La Corte lo utilizza per affermare la diligenza professionale qualificata esigibile dal notaio, comprensiva del controllo sull'esistenza del diritto reale oggetto del trasferimento.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel primo motivo per contestare la responsabilità contrattuale del notaio; la Corte conferma invece la sua responsabilità per inadempimento degli obblighi professionali.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come parametro di buona fede nell'esecuzione del contratto professionale, ma non sufficiente a escludere l'obbligo di verifica notarile.

• art. 1917, comma 3, c.c.

  Il rimborso delle spese di resistenza opera oggettivamente quando l'assicurato debba difendersi in una controversia rientrante nella garanzia, nei limiti di prova e congruità dell'esborso.

• art. 92 c.p.c.

  Per i giudizi introdotti prima della modifica del 2014 si applica il testo previgente, che consente la compensazione solo in caso di reciproca soccombenza o di gravi ed eccezionali ragioni esplicitamente motivate.

• art. 1338 c.c.

  La Corte d'appello, richiamata dalla Cassazione, ha ritenuto i venditori responsabili per non aver informato la controparte della causa di nullità del contratto.

• art. 385, terzo comma, c.p.c.

  La cassazione con rinvio comporta che il giudice di rinvio provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma sul vizio denunciato in cassazione per violazione o falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• Il notaio incaricato della stipula di un atto traslativo di diritti reali immobiliari non può limitarsi a recepire la volontà delle parti o le dichiarazioni dei venditori, ma deve svolgere una verifica tecnico-giuridica sull'esistenza, validità e disponibilità del diritto da trasferire, utilizzando i titoli di provenienza e le risultanze dei registri immobiliari.
• Quando l'esame dei titoli di provenienza avrebbe dovuto far emergere che il diritto reale oggetto del contratto non era ancora esistente o non era nella disponibilità del disponente, il notaio risponde contrattualmente per il mancato raggiungimento del risultato pratico perseguito dalle parti.
• Il rimborso delle spese di resistenza ex art. 1917, comma 3, c.c. presuppone che l'assicurato abbia dovuto difendersi in una controversia rientrante nella copertura; il diritto sorge in via oggettiva, purché le spese siano provate.
• Nel regime anteriore alla riforma del 2014, la compensazione delle spese processuali richiede reciproca soccombenza oppure gravi ed eccezionali ragioni specificamente indicate in motivazione; formule generiche o tautologiche non sono sufficienti.
• La motivazione sulla compensazione delle spese deve consentire il controllo sulla sussistenza dei presupposti legali; l'assenza di una motivazione effettiva comporta la cassazione della statuizione sulle spese.

Come è indicizzato