Sentenza del 23/05/2017 n. 5544 - Comm. Trib. Prov. Catania

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la validità dell’accertamento sostenendo che la rettifica fosse fondata esclusivamente sui valori OMI e su un atto pubblico non allegato. Dopo la legge n. 88/2009, artt. 24, commi 4 e 5, i valori OMI non costituiscono una presunzione legale sufficiente, ma soltanto una presunzione semplice, che deve essere supportata da ulteriori elementi concreti e specifici. L’accertamento sarebbe quindi carente di motivazione e di prova, non consentendo al contribuente di comprendere adeguatamente le ragioni della pretesa tributaria e di difendersi.

La decisione

La tesi accolta è che un accertamento basato unicamente sui valori OMI, senza ulteriori elementi probatori e senza allegare o riprodurre il contenuto essenziale dell’atto pubblico richiamato, è illegittimo per difetto di motivazione e carenza di prova. L’Amministrazione non può limitarsi a indicare il valore OMI, ma deve dimostrare, con dati ulteriori riferiti all’immobile concreto, l’effettiva maggiore base imponibile. Il ricorso del contribuente risulta pertanto accolto, con annullamento dell’accertamento.

Norme richiamate

• Legge n. 88/2009, art. 24, commi 4 e 5

  Gli elementi desumibili dagli studi e dalle elaborazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare non costituiscono presunzioni legali, ma presunzioni semplici.

  I valori OMI possono costituire un indizio o un elemento di supporto, ma non sono sufficienti, da soli, a fondare una rettifica fiscale. Devono essere integrati da ulteriori elementi concreti, specifici e riferiti al caso esaminato.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 51

  La determinazione del valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro deve basarsi sul valore venale in comune commercio e può essere sostenuta da elementi presuntivi, purché adeguatamente motivati e valutati nel loro complesso.

• Obbligo di motivazione dell’atto tributario

  L’avviso deve indicare in modo comprensibile gli elementi di fatto e le ragioni giuridiche della rettifica. Il richiamo a un atto non allegato o non adeguatamente riprodotto può compromettere il diritto di difesa e determinare l’illegittimità dell’atto.

• Cassazione, ordinanza n. 11439/2018

  Conferma che i valori OMI, considerati isolatamente, non sono sufficienti a dimostrare il maggior valore dell’immobile accertato.

• Cassazione, sentenza n. 30163/2017

  Ribadisce la necessità di ulteriori elementi probatori rispetto al mero riferimento alle quotazioni OMI.

• Cassazione, ordinanza n. 14117/2018

  Conferma che l’accertamento fondato soltanto sui valori OMI può essere censurato per insufficienza della motivazione e della prova.

Massime di principio

• I valori OMI hanno normalmente valore indiziario e non costituiscono, da soli, prova piena del maggior valore di un immobile.
• Un accertamento immobiliare deve contenere elementi specifici riferiti all’immobile concreto, come ubicazione, caratteristiche, stato di conservazione, superficie, destinazione, comparabili effettivi e condizioni della compravendita.
• Il semplice scostamento tra il prezzo dichiarato e il valore OMI non dimostra automaticamente l’esistenza di un maggior valore imponibile.
• Gli atti richiamati nell’accertamento devono essere allegati oppure riprodotti nei loro contenuti essenziali, così da permettere al contribuente di comprendere e contestare la pretesa.
• L’assenza di motivazione concreta o di adeguati elementi probatori può comportare l’annullamento dell’accertamento, ma la valutazione dipende dal contenuto effettivo dell’atto e dalla documentazione disponibile.